Herontwikkeling Schakenbosch
Geactualiseerd op 12 augustus 2020

Herontwikkeling van het gebied Schakenbosch (ca. 30 ha.) langs de Veursestraatweg in Leidschendam. 



Programmastructuur
Portefeuillehouder Wethouder Rouwendal Programma Economische en ruimtelijke kansen
Interne opdrachtgever Jeroen van de Ven Initiatiefnemer Schakenbosch BV
Accounthouder Maurits Materman en Rosa Goossens    
Programmakarakteristiek
Planfase Bestemmingsplanprocedure Ruimtelijke procedure Wijziging bestemmingsplan
Einddatum Onbekend Risicoprofiel Laag
Besluitvorming
Laatste raads- / commissie-behandeling 12 december 2017 (vaststelling ruimtelijk kader) Volgende raads- / commissie-behandeling 22 september
Intentieovereenkomst 24 oktober 2016
Anterieure overeenkomst 21 oktober 2019
Belangrijkste wijzigingen
Tijdens de raadvergadering van 7 juli is er een geamendeerd besluit genomen en geen besluit genomen over het gewijzigde bestemmingsplan en de zienswijzennota. Hoofdpunten uit het amendement zijn een integrale milieueffect rapportage, het participatieproces, toegestane bebouwing en aandeel sociale woningbouw in het totale woningbouw programma. Het college heeft de raad om verduidelijking van haar besluit gevraagd in een opgestelde raadsbrief. Daarnaast heeft de ontwikkelaar Schakenbosch BV het college en de raad te kennen gegeven dat zij zich zullen verweren tegen het genomen raadsbesluit op 7 juli. 

 

Doelstelling en gewenst resultaat

Doel

De ambitie van de ontwikkelaar voor het gebied is een hoogwaardige en duurzame herontwikkeling van Schakenbosch. Behalve woningbouw streeft de ontwikkelaar ernaar ook een zorgvoorziening in het gebied te realiseren. Ook wordt gewerkt aan de realisatie van een kleinschalige horeca, gezondheidscentrum en maatschappelijke voorziening (bijv. een leerwerkbedrijf). De ontwikkelaar wil, overeenkomstig de voorwaarden in het ruimtelijk kader, het groene karakter van het gebied behouden en versterken. Voor het beheer van het openbare deel van het gebied worden met de gemeente nadere afspraken gemaakt.
De gemeente faciliteert het ruimtelijk initiatief voor de herontwikkeling van het gebied Schakenbosch en geeft daarmee uitvoering aan de publiekrechtelijke taak van de gemeente bij verzoeken (initiatieven) van derden die in strijd zijn met het bestemmingsplan.


Resultaat

Het beoogde resultaat van het project is:

  • Gemeente: de afronding van de planologische procedures (vaststellen bestemmingsplan en verlenen omgevingsvergunningen). In het op 12 december 2017 door de raad vastgestelde ruimtelijk kader zijn de spelregels voor deze herontwikkeling beschreven; op 29 oktober 2019 is het ontwerp bestemmingsplan vastgesteld in college. Naar verwachting wordt in Q3 2020 na aanleiding van het amendement aangenomen op 7 juli 2020 duidelijke hoe de verdere planvorming zich gaat ontwikkelen. 
  • Ontwikkelaar: de realisatie van maximaal 325 woningen, een zorgcentrum en kleinschalig horeca in een groene, parkachtige woonomgeving. 

Gemeentelijke rol

De gemeente heeft samen met de initiatiefnemer (Schakenbosch BV) een intentieovereenkomst afgesloten om de haalbaarheid van de herontwikkeling van het gebied Schakenbosch  te onderzoeken.  De initiatiefnemer wil voor eigen rekening en risico het gebied herontwikkelen. De gemeente neemt procesmatig een leidende rol om te komen tot een planologisch besluit. In de intentieovereenkomst is afgesproken de haalbaarheid van deze herontwikkeling te onderzoeken en een ruimtelijk kader op te stellen. In het ruimtelijk kader staan de voorwaarden (spelregels)  waaraan het plan moet voldoen. In de anterieure overeenkomst staan afspraken over het kostenverhaal en andere zaken die niet in het bestemmingsplan geregeld (kunnen) worden. In nauw overleg met de ontwikkelaar is het ontwerpbestemmingsplan opgesteld. Dit heeft ter inzage gelegen. Binnengekomen zienswijzen zijn behandeld en het college heeft ingestemd met het gewijzigde bestemmingsplan en de zienswijzennota. De gemeente zet zich in om tot een gedragen plan realisatie te komen.

Taken van de gemeente zijn:

  • het managen van de gemeentelijke begeleiding van de voorgenomen herontwikkeling;
  • het opstellen van een ruimtelijk kader en het ter vaststelling aanbieden aan de gemeenteraad (vastgesteld 12 december 2017);
  • het voeren van overleg en communicatie met omwonenden over de herontwikkeling en in algemene zin met derden;
  • het toetsen van het stedenbouwkundig plan, schetsontwerp en het inrichtingsplan;
  • het opstellen van (eventuele) vervolgovereenkomsten, zoals een anterieure overeenkomst (vastgesteld op 15 oktober 2019)  en beheerovereenkomst;
  • het opstellen van een kostenbegroting vanwege het wettelijk verplichte kostenverhaal;
  • het eventueel opstellen van divers kaartmateriaal;
  • toetsing en in procedure brengen van het door de ontwikkelaar op te (laten) stellen ontwerpbestemmingsplan (ingestemd door college op 17 maart 2020).

Taken van de initiatiefnemers:

  • het uitvoeren van de diverse onderzoeken die nodig zijn voor de beoogde bestemmingsplanwijziging of het beoogde planologisch besluit;
  • het (laten) opstellen van het ontwerpbestemmingsplan;
  • het verrichten van marktonderzoek met het oog op de product-marktcombinatie;
  • het voeren van overleg en communicatie over de herontwikkeling met de gemeente en met derden;
  • het opstellen van een inrichtingsplan, stedenbouwkundig plan inclusief eventuele particuliere parkeervoorzieningen;
  • het uitvoeren van een onderzoek naar de mogelijkheden tot het verkrijgen van alle benodigde vergunningen, ontheffingen en toestemmingen noodzakelijk om de herontwikkeling te kunnen realiseren.

Stand van zaken

Op 12 december 2017 is het ruimtelijk kader door de raad vastgesteld. Voor inhoudelijke informatie over het ruimtelijk kader wordt verwezen naar de projectpagina op de gemeentesite: www.lv.nl/schakenbosch.
Bij de besluitvorming over het ruimtelijk kader is ook een motie aangenomen om medewerking te verlenen aan het vinden van partijen voor het zorginitiatief van 'Groep Vlaming', te bevorderen dat partijen op een goede manier met elkaar in gesprek blijven en de mogelijkheden te verkennen voor een leerwerkbedrijf in Schakenbosch. De mogelijke inpassing van beide initiatieven in de planontwikkeling Schakenbosch wordt besproken in de voortgangsgesprekken met de ontwikkelaar en daar waar nodig faciliteert de gemeente het gesprek tussen verschillende betrokken partijen. De gemeente is geen partij in de uiteindelijke dealvorming tussen de betrokken partijen maar jaagt aan en faciliteert. De ontwikkelaar is met zorgpartijen in gesprek over de realisatie van een zorgcentrum op de locatie. Er is afstemming met de ontwikkelaar en het leerwerkbedrijf, die tijdelijk een plek hebben op het terrein, om te onderzoeken of het leerwerkbedrijf een permanente plek zou kunnen krijgen op het terrein.   

Door het college is op 29 oktober 2019 het ontwerpbestemmingsplan goedgekeurd. Dit heeft van15 november tot 27 december 2019 ter inzage gelegen. Op 28 november is er een inloopbijeenkomst geweest voor omwonenden. Het bestemmingsplan is op 7 juli 2020 ter besluitvorming aan de raad voorgelegd. De raad heeft het voorstel tijdens de raadsvergadering van 7 juli 2020 niet overgenomen maar in meerderheid ingestemd met een amendement. Dat heeft geresulteerd in een besluit dat ingrijpend afwijkt van het door het college voorgestelde besluit. Het college vraagt op dit moment om verduidelijking aan de raad tav het genomen besluit. Ook is zij in gesprek met betrokken partijen.



Planning
Mijlpalen Gepland Status Besluitvorming Raadsbesluit Toelichting
Ruimtelijk kaderDecember 2017Raad12 december 2017 
Anterieure overeenkomst21 oktober 2019College  
Vaststellen bestemmingsplan7 juli 2020Raad7 juli 2020Bestemmingplan en zienswijzennota niet vastgesteld
Aangenomen amendement7 juli 2020Raad7 juli 2020 
Start bouw zorgcentrumOnbekend  Het zorgcentrum wordt obv nieuw bestemmingsplan gerealiseerd
Start bouw 1ste fase woningenQ2 2021-  Onder voorbehoud van ruimtelijke procedures
Start gefaseerde oplevering2022 tot 2025-  Onder voorbehoud van ruimtelijke procedures



Communicatie

Door middel van inloopavonden, nieuwsbrieven en de gemeentelijke website worden omwonenden geïnformeerd over de voortgang van het project en eventuele nieuwe ontwikkelingen.
Om ter voorbereiding op het opstellen van het ruimtelijk kader wensen en suggesties van omwonenden te verzamelen is op 7 november 2016 een inloopavond georganiseerd. Met een inloopavond op 20 april 2017 zijn omwonenden geïnformeerd over het opgestelde (concept) ruimtelijk kader en kon men hierop reageren. Vooruitlopend op vaststelling van het ruimtelijk kader door het college is op 29 augustus 2017 een Open RaadhuisAvond georganiseerd.
Na de vaststelling van het ruimtelijk kader door de raad op 12 december 2017 is een klankbordgroep van omwonenden en andere stakeholders ingesteld, die in gezamenlijk overleg met de ontwikkelaar en de gemeente over de nadere uitwerking van de plannen kan meedenken en kan adviseren. Deze klankbordgroep is na besluitvorming van het ontwerpbestemmingsplan in januari 2020 gestopt. Betrokkenen krijgen na afronding van deze procedure via andere middelen de gelegenheid om mee te denken in de uitwerking van de planvorming.
De ontwikkelaar heeft omwonenden en andere belangstellenden op 9 maart 2019 tijdens een informatiebijeenkomst over de stand van zaken en de voorgenomen herontwikkeling georganiseerd.
De ontwikkelaar heeft via haar nieuwsbrief omwonenden gevraagd hun ideeen over de invuling van de openbare ruimte te delen. Deze zijn besproken tijdens een workshop georganiseerd door ontwikkelaar in het najaar 2019.

Op 28 november is er een inloopbijeenkomst georganiseerd met betrekking tot het bestemmingsplan. Het ontwerp bestemmingsplan heeft in het najaar van 2019 ter inzage gelegen. Na aanleiding van aangenomen amendement en vervolg van de planvorming zal ook een participatieaanpak worden opgesteld.  


Risicomanagement

De initiatiefnemer ontwikkelt voor eigen rekening en risico. De gemeente heeft geen eigendom op het terrein en de kosten van de gemeentelijke werkzaamheden voor het opstellen van het ruimtelijk kader en de aanpassing bestemmingsplan worden verhaald via een intentie- en anterieure overeenkomst.
De gemeente heeft hierdoor geen directe financiële risico’s met betrekking tot de realisatie van dit project. Echter door genomen raadsbesluit op 7 juli 2020 meent de ontwikkelaar dat herontwikkeling van het gebied niet meer mogelijk is volgens eerder gemaakte afspraken. Zij heeft juridische en overige stappen aangekondigd richting de gemeente. Een eventuele schadeclaim, het afzetten van het gebied dat privé eigendom is van de ontwikkelaar zijn voorbeelden van de aangekondigde stappen.

Er is mogelijk wel sprake van een maatschappelijk risico. Een aandachtspunt hierbij is ondermeer het gebruik van het terrein van Schakenbosch als openbaar toegankelijk parkgebied voor bewoners van de omliggende wijken. Een groep omwonenden zegt te vrezen dat deze parkfunctie verloren gaat en de leefbaarheid van de omgeving onder druk komt te staan. Met de spelregels in het ruimtelijk kader, het opstellen van een beheerovereenkomst en goede communicatie met/naar omwonenden wordt getracht dit maatschappelijk risico zo veel mogelijk te beperken. Zo is, naast de reguliere communicatie via nieuwsbrieven/ berichten en de gemeentelijk projectpagina, voor de uitwerking van het ruimtelijk kader een klankbordgroep van omwonenden samengesteld. Ook heeft de ontwikkelaar een online nieuwsbrief waarin zij actuele informatie deelt.
Ook is er een initiatiefgroep van omwonenden die aandacht vraagt voor de (verkeers)gevolgen van de diverse ontwikkelingen in Leidschendam-Noord voor de Veursestraatweg.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Click here to see your activities