Herontwikkeling Appelgaarde 2-4
Geactualiseerd op 27 augustus 2020

Opstellen van een visie voor het gebied nabij station Mariahoeve aan de Appelgaarde te Voorburg. 



Programmastructuur
Portefeuillehouder Wethouder Rouwendal Programma Bouwen en Wonen (VHROSV)
Interne opdrachtgever Pim Felix Initiatiefnemer REB Projects
Accounthouder Maurits Materman en Margreet Witteveen    
Programmakarakteristiek
Planfase Initiatieffase Ruimtelijke procedure
Einddatum Risicoprofiel
Besluitvorming
Laatste raads- / commissie-behandeling 9 juni 2020 vaststelling ontwikkelvisie Volgende raads- / commissie-behandeling
Intentieovereenkomst 16 april 2019 vastgesteld door college
Anterieure overeenkomst
Belangrijkste wijzigingen
Alle onderdelen zijn geactualiseerd waar het gaat om raadsbesluit ontwikkelvisie en vervolgtraject. 


Bij dit project is er sprake van faciliterend grondbeleid.

De eigenaar van het kantoorpand aan de Appelgaarde 2-4 te Voorburg heeft medewerking verzocht om woningbouw op deze locatie te realiseren. De gemeente heeft samen met de projectontwikkelaar afspraken gemaakt over de totstandkoming van een ambitiedocument voor een groter gebied dan alleen de locatie Appelgaarde 2-4. Op deze manier kan worden onderzocht of meerdere ambities en doelen van de gemeente en andere eigenaren en stakeholders in het gebied verwezenlijkt kunnen worden. Te denken valt bijvoorbeeld aan het upgraden van de ruimtelijke kwaliteit van de stationsomgeving, het op korte en/of langere termijn realiseren van woningbouw, ruimte voor economische activiteiten etc. Tevens is het initiatief aangewezen als pilotproject in het kader van de Omgevingswet. Dit betekent dat  de verantwoordelijkheid voor de communicatie en het participatieproces, inclusief het opstellen van het ambitiedocument, bij de initiatiefnemer is gelegd.

In februari 2019 is een koerswijziging ingezet. In overleg met de ontwikkelaar is geconcludeerd dat het proces om te komen tot een ambitiedocument onvoldoende heeft opgeleverd wat er verwacht werd. Er is gekozen voor een gewijzigde aanpak waarbij de gemeente meer richting gaat geven en mogelijk meer zelf gaat doen.


Bestanden:
 180208 luchtfoto locatie appelgaarde - kopie.pdf (0,92 Mb)

Gemeentelijke rol

Het initiatief tot herontwikkeling is vanuit het gemeentelijke programma Implementatie Omgevingswet aangewezen als pilotproject. De pilot is bedoeld om te experimenteren met de Omgevingswet door in de initiatieffase te handelen in de geest van de toekomstige Omgevingswet. In dat kader ligt de verantwoordelijkheid voor de communicatie en participatie in dit project bij de initiatiefnemer. De eerste stap in het proces was het opstellen van een ambitiedocument , waarbij niet de gemeente, maar de initiatiefnemer als 'trekker' optreedt.  Het achterliggende idee hiervan was dat de gemeente zich hierdoor gelijkwaardig kan opstellen als eigenaar en stakeholder en tegelijkertijd het algemeen belang bewaken (goede communicatie en een goede ruimtelijke ordening).

Dit proces heeft onvoldoende opgeleverd: verwachtingen hierover liepen uit elkaar. Er is in 2019 gekozen voor een gewijzigde aanpak. De gemeente gaat meer richting geven en meer zelf doen, waaronder het opstellen van de ontwikkelvisie en de communicatie. De gemeente stelt kaders en voert de regie. De ontwikkelvisie is inmiddels vastgesteld door de Raad. De volgende stap is te komen tot een ruimtelijk kader en het maken van ontwikkelafspraken en deze vast te leggen in o.a. een Anterieure Overeenkomst en spelregelkaart.


Doelstelling en gewenst resultaat

Het doel van de opgave is de totstandkoming van een ontwikkelvisie, op basis van de ambities die zijn opgehaald, met daarin de uitgangspunten voor een toekomstige gebiedsontwikkeling nabij  station Mariahoeve aan de Appelgaarde te Voorburg.  Het resultaat is een ontwikkelvisie en  globaal onderzoek naar de financiële haalbaarheid, waarin staat vermeld om welk gebied het gaat, welke functies gewenst zijn, welke doelstellingen gerealiseerd kunnen worden en de manier waarop dat gedaan kan worden. De ontwikkelvisie is op 9 juni 2020 door de Raad vastgesteld. Vervolgtraject is een ruimtelijk kader en het maken van ontwikkelafspraken en deze vast te leggen in o.a. een Anterieure Overeenkomst en spelregelkaart.


Stand van zaken

In de verkennende fase is een aantal stappen gezet. De gemeente heeft samen met REB Projects afspraken gemaakt over het opstellen van het ambitiedocument. Daarbij zijn eveneens architectenbureau MVSA Architects en landschapsarchitectenbureau OKRA betrokken.

In oktober 2017 zijn de initiatiefnemer, de voorzitter van de Bewonersvereniging De Gaarden en een aantal professionele stakeholders met elkaar in gesprek gegaan. Vanuit de gemeente was een ambtelijke werkgroep aanwezig om de gemeente in de rol als stakeholder te vertegenwoordigen. Op 14 maart 2018 heeft een participatietraject met buurtbewoners plaatsgevonden en op 26 september 2018 met een aantal ondernemers en woningbouwcorporaties onder leiding van bureau Beaumont namens de initiatiefnemer. Tevens zijn reizigers via een enquête gevraagd mee te denken over functies in het gebied. Op basis van de input van de stakeholders is een eerste concept ambitiedocument opgesteld.

In februari 2019 is gebleken dat het proces zoals tot nu toe is gevolgd onvoldoende heeft opgeleverd wat er verwacht werd. In overleg met REB projects op 12 februari 2019 is een koerswijziging ingezet. De gemeente gaat meer richting geven en mogelijk meer zelf doen. Begin april is het ambitiedocument afgerond. Op 16 april 2019 heeft het college de intentieovereenkomst vastgesteld. Daarin is afgesproken dat de gemeente een ontwikkelvisie opstelt aan de hand van de opgehaalde ambities en onderzoek doet naar de (financiële) haalbaarheid van de herontwikkeling voor de gemeente.

De financiële haalbaarheid van een integrale gebiedsontwikkeling is een uitdaging. Het college heeft eind oktober 2019 besloten dat ze bij een integrale gebiedsontwikkeling in beginsel positief staan tegenover het hanteren van een lagere parkeernorm, met daarbij ook aandacht voor flankerend beleid. Dit wordt nader uitgewerkt in de ontwikkelvisie, ontwikkelafspraken (AOK) en het bestemmingsplan. Definitief besluit wordt genomen bij de planologische procedure. De slagingskans van deze ontwikkeling komt met een lagere parkeernorm meer binnen handbereik. Deze lagere parkeernorm geldt alleen bij haalbaarheid van een integrale gebiedsontwikkeling en afspraken hierover tussen gemeente en ontwikkelaar.

Er is, gebaseerd op het ambitiedocument, een ontwikkelvisie opgesteld. Uitdagingen hierbij zijn de belangen van diverse partijen zoals de gemeente Den Haag, Prorail en TenneT. Op 20 november is de concept ontwikkelvisie aan omwonenden en stakeholders gepresenteerd.

Op 14 januari heeft het college de ontwikkelvisie vastgesteld. Op 11 februari heeft bespreking in de Commissie Omgeving plaatsgevonden. De commissie heeft aangegeven behoefte te hebben aan een toelichting op de ontwikkelvisie in een beeldvormende raad alvorens er besluitvorming door de raad plaatsvindt.

Door de coronacrisis heeft bespreking in de beeldvormende raad langer geduurd dan gepland. Op 19 mei 2020 is er een presentatie over de ontwikkelvisie in de beeldvormende raad geweest, waarna op 26 mei 2020 behandeling in de commissie Omgeving heeft plaatsgevonden. Op 9 juni 2020 is de ontwikkelvisie vastgesteld. De Raad heeft een motie aangenomen inzake een actief traject van particaptie bij de herontwikkeling van Appelgaarde. Vervolgtraject is het opstellen van een ruimtelijk kader, waar het participatieproces onderdeel van is, het maken van ontwikkelafspraken en deze vast te leggen in o.a. een Anterieure Overeenkomst en spelregelkaart en besluitvorming over de verkabeling.



Planning
Mijlpalen Gepland Status Besluitvorming Raadsbesluit Toelichting
IntentieovereenkomstQ2 2019College  
Vaststellen ontwikkelvisieQ1 2020Raad9 juni 2020Vaststelling vertraagd door coronacrisis.
Anterieure OvereenkomstQ1/Q2 2021College  
Ruimtelijke kader (incl. spelregelkaart)Q1/Q2 2021College (spelregelkaart) en Raad (ruimtelijk kader)  
Besluitvorming verkabelingQ4 2020Raad  

Op 13 mei 2019 is de intentieovereenkomst ondertekend.

Op 14 januari 2020 heeft het college ingestemd met de ontwikkelvisie.

Op 9 juni 2020 heeft de Raad ingestemd met de ontwikkelvisie.



Communicatie

Buurtbewoners zijn tijdens een bijeenkomst op 14 maart 2018 betrokken bij de totstandkoming van een ambitiedocument. De bijeenkomst met de ondernemers en de woningcorporaties was op 26 september 2018. In oktober 2018 zijn de reizigers door middel van een enquete gevraagd over de ambities van het gebied.

Buurtbewoners, ondernemers en andere stakeholders zijn op 18 april 2019 per email geinformeerd over de gewijzigde aanpak en worden betrokken bij de totstandkoming van de ontwikkelvisie.

Op 25 april 2019 is er een persbericht uitgegaan over het afsluiten van de intentieovereenkomst en dat de haalbaarheid van de herontwikkeling Appelgaarde 2-4 in onderzoek is.

In juli 2019 is er een informatiemail uitgegaan naar de stakeholders.

Op 20 november 2019 is er een informatiebijeenkomst geweest voor omwonenden en stakeholders over de concept-ontwikkelvisie.

In november 2019 en januari 2020 zijn er gesprekken geweest met bestuursleden van bewonersvereniging De Gaarden over de concept-ontwikkelvisie.

Ook in 2020 zal blijvend worden gecommuniceerd met de omgeving. Er zal in het kader van de uitwerking van het ruimtelijk kader een actief participatietraject worden ingezet. De spelregels en wijze waarop wordt in het vierde kwartaal 2020 nader uitgewerkt.


Risicomanagement

In deze fase loopt de gemeente geen financiële risico’s met betrekking tot dit project.De initiatiefnemer ontwikkelt voor eigen rekening en risico.  De kosten van de gemeentelijke werkzaamheden zijn gedekt uit reguliere budgetten en worden zo mogelijk verhaald via later af te sluiten overeenkomsten. 

In deze fase is geen sprake van een maatschappelijk risico, als gevolg van een mogelijk gebrek aan maatschappelijk draagvlak.

Tevens zijn risico's aanwezig voor het bewerkstelligen van een integrale gebiedsontwikkeling. Het speelveld aan belangen in het gebied is complex, en het niet doorgaan van onderdelen van de visie kan leiden tot vertraging.

De diverse belangen in het gebied maken de realisatie van de visie complex. Goed en zorgvuldig stakeholdermanagement moet helpen dit risico te reduceren of oplossen.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Click here to see your activities