Sociale woningbouw - De Star
Geactualiseerd op 31 augustus 2020

De bouw van permanente sociale woningen



Projectstructuur
Bestuurlijk opdrachtgever Wethouder Rouwendal Programma Ruimtelijk
Ambtelijk opdrachtgever Pim Felix Initiatiefnemer / opdrachtgevers Gemeente LV
Projectleider Maurits Materman / Kerensa Weemstra    
Projectkarakteristiek
Projectfase Initiatieffase (doen van een haalbaarheidsstudie) Ruimtelijke procedure Bestemmingsplan of uitgebreide omgevingsvergunning (2 fasen) met GRO
Einddatum Initiatieffase 2e helft 2019 Risicoprofiel Midden.
Besluitvorming
Laatste raads- / commissie-behandeling 5 juli 2016 Volgende raads- / commissie-behandeling Q3/Q4 2020
Besluitvorming Op basis van de businesscase sociale woningbouw voor de locatie De Star  is op 5 juli 2016 het programma voor de locatie vastgesteld. Ook is het (basis) ruimtelijk kader vastgesteld, waarbij is besloten dat geen verklaring van geen bedenkingen door de raad behoeft te worden afgegeven, wanneer voldaan wordt aan het ruimtelijk kader. 
Afwijking tov besluitvorming
Belangrijkste wijzigingen
Momenteel wordt gewerkt  om in gezamenlijkheid de haalbaarheidsstudie af te ronden (incl. onderzoek naar samenwerkingsmogelijkheden), zoals oorspronkelijk bedoeld. Een omwonendenbijeenkomst is gehouden in Q3 2020. Deze heeft 6 weken online gelopen en is op 9 september afgesloten met een inloopbijeenkomst. 


Op basis van de reacties van de omwonenden op het in februari 2017 gepresenteerde planvoorstel voor de locatie wordt de haalbaarheid van de woningbouw nader onderzocht en is de status van "budget", "planning" en "externe partijen" een aandachtspunt. De status van de drie voornoemde aspecten blijft hierdoor aandachtspunt.


Doelstelling en gewenst resultaat

Doel

Reguliere woningzoekenden op de woningmarkt voorzien in de behoefte aan betaalbare woningen. Voorkomen van een tekort aan goedkope huurwoningen, met bevordering van de doorstroming uit de bestaande voorraad en zo min mogelijke wachttijd voor toewijzing. Hierbij is het doel om deze wachttijd in ieder geval niet te laten oplopen t.o.v. de huidige wachttijden.

Hiervoor heeft de raad op 5 juli 2016 besloten op de locaties Rijnlandlaan, De Star en Overgoo sociale woningbouw te realiseren. Uitgaande van een versnelling van het ruimtelijke proces is bij dit besluit voor De Star (evenals voor Rijnlandlaan) ook een basis ruimtelijk kader vastgesteld. Wanneer in de planvorming voldaan wordt aan de voorwaarden in het ruimtelijk kader, hoeft geen verklaring van geen bedenkingen te worden aangevraagd/afgegeven. De drie initiatieven zijn in het projectenboek als zelfstandige projecten opgenomen.

Resultaat

Het resultaten van het project zijn de verlening van de omgevingsvergunning voor en de oplevering van sociale huurwoningen op de locatie De Star. 
Hiervoor zullen ondermeer de nodige overeenkomsten worden gesloten, een haalbaarheidsstudie worden verricht, een stedenbouwkundig plan worden opgesteld en de nodige planologische procedure(s) worden doorlopen.
Het uiteindelijke aantal en het type woningen (eengezinswoningen, appartementen of een mix hiervan) wordt in overleg met de woningcorporaties bepaald aan de hand van de te verrichten stedenbouwkundige studie (haalbaarheidsstudie).

De planologische voorbereiding en bouw- en woonrijpmaken van de locatie ligt bij de gemeente.
De realisatie van de sociale woningen ligt bij de woningcorporatie.


Stand van zaken

Door stedenbouwkundig bureau De Nijl is in 2017 een eerste stedenbouwkundig plan voor de locatie gemaakt. Dit plan is op 23 februari 2017 tijdens een inloopavond voorgelegd aan omwonenden en belangstellenden. Naar aanleiding van schriftelijke reacties van diverse omwonenden heeft op 5 april 2017 met hen een gesprek plaatsgevonden. Omwonenden hadden zorgen over ondermeer de geluidsbelasting van rijksweg A4 en de bereikbaar van en uit de wijk.
Uit het onderzoek naar de geluidsbelasting van de A4, blijkt deze belasting ernstiger dan aanvankelijk gedacht. Voor realisatie van woningbouw op de locatie De Star zullen extra geluidwerende maatregelen getroffen worden om te voldoen aan de gestelde geluidseisen.

Gezien de wens van Schouten & De Jong projectontwikkeling om samen met Amvest op de naastgelegen locatie Star 51 ook woningen te ontwikkelen, vindt overleg met deze partij plaats over de kansen en aandachtspunten bij realisatie van beide plannen. Ook voor mogelijke herontwikkeling van de locatie Star 51 naar woningbouw geldt bijvoorbeeld ook dat maatregelen getroffen moeten worden tegen de geluidsbelasting van het verkeer op de A4. De komende maanden zal met de Ontwikkelcombinatie Schoutvest Beheer BV en de woningbouwcorporaties Stichting WoonInvest en Stichting Vidomes een haalbaarheidsonderzoek gedaan naar de mogelijkheden voor de herontwikkeling van het projectgebied De Star met woningbouw (sociaal en vrije sector). Het voornemen is vastgelegd in een intentieovereenkomst met de betrokken partijen. Het college heeft hier 5 juni 2018 mee ingestemd. Voor wat betreft de sociale woningbouw wordt voor dit moment nog uitgegaan van het in de businesscase sociale woningbouw genoemde aantal sociale woningen.
Belangrijke aspecten (omgevingsfactoren) voor het haalbaarheidsonderzoek naar herontwikkeling van de locatie zijn ondermeer:

  • de te nemen geluidswerende maatregelen tegen geluidsoverlast vanaf de A4 en de financiële consequenties hiervan;
  • de bereikbaarheid en verkeersveiligheid, mede in relatie tot andere ontwikkelingen in de wijk;
  • de geluidsbelasting vanaf het bedrijventerrein en de mogelijke oplossing(en) hiervoor.

In mei 2019 is een stedenbouwkundig bureau geselecteerd om, voor de ruimtelijke en financiële haalbaarheidsstudie, een stedenbouwkundige visie te geven op het projectgebied en een doorvertaling van die visie in een stedenbouwkundig schetsplan, rekening houdend met de bovengenoemde omgevingsfactoren.

Eind juni heeft een startoverleg plaatsgehad met het stedenbouwkundig bureau. Vervolgens is er - door een wisseling van de wacht in de projectleiding én de vakantieperiode - vertraging ontstaan in de voortgang van de werkzaamheden. De verwachting is dat in het tweede/derde kwartaal van dit jaar met omwonenden van gedachten gewisseld kan worden over de stedenbouwkundige visie. Dit is als gevolg van de Corona virus later dan gepland.

In de loop van het vierde kwartaal 2019 is Schouten Bouw failliet gegaan, hierdoor zijn ook de activiteiten van Schouten & De Jong projectontwikkeling in die periode stil komen te liggen. Inmiddels zijn begin 2020 de gesprekken weer opgepakt. Schouten & De Jong is de enige overgebleven partij in Schoutvest nadat Amvest zich in 2019 uit de ontwikkelcombinatie heeft teruggetrokken. In ieder geval loopt door voornoemde zaken de haalbaarheidsstudie vertraging op en dat betekent dat pas in Q3 2020 van gedachten is gewisseld met omwonenden over de stedenbouwkundige visie. Ook de besluitvorming in de raad schuift op naar Q4 2020 / Q1 2021.


Planning
Mijlpalen Gepland Status Besluitvorming Raadsbesluit Toelichting
Besluitvorming haalbaarbaarheidsonderzoek herontwikkeling De StarEind Q4 2020Besluitvorming haalbaarheid herontwikkeling locatie De StarEind Q4 2020 / Q1 2021Als gevolg van reacties van omwonenden op het tijdens de inloopavond op 23 februari 2017 gepresenteerde planvoorstel voor de locatie, wordt een (nieuw) haalbaarheidsonderzoek gedaan naar de mogelijke herontwikkeling van de locatie De Star naar woningbouw. De planning is hierop aangepast.
Afronden haalbaarheidsonderzoekQ3/Q4 2020RaadEind Q4 2020 / Q1 2021Het haalbaarheidsonderzoek wordt in Q3 2020 afgerond. Het streven is in eind Q3/Q4 stukken ten behoeve van besluitvorming aan te leveren.
Definitief globaal stedenbouwkundig planQ3/Q4 2020Vaststellen definitief stedenbouwkundig plan Onder voorbehoud van besluitvorming haalbaarheidsonderzoek.
Definitief ontwerp bouwplan sociale woningenQ4 2020/Q3 2021   
Aanpassen bestemmingsplan bedrijvenlocatie De StarQ4 2020 - Q3 2021Vaststellen aangepast bestemmingsplanQ3 2021 
Procedure omgevingsvergunning woningbouwlocatie De StarQ4 2021 - Q2 2022Vaststellen bestemmingsplan of 1ste fase uitgebreide omgevingsvergunningQ1 2022 
Afgeven omgevingsvergunningQ2 2022College  
Start uitvoering bouwwerkzaamheden Q2/Q3 2022  Afhankelijk van de procedure omgevingsvergunning
Opleveren eerste woningen2023  Afhankelijk van de start bouwwerkzaamheden



Financiën
Omschrijving Beschikbaar Uitgaven Verplichtingen Saldo
Voorbereidings-, begeleidings- en onderzoekskosten € 90.000 € 57.849 € 408 € 32.151
Totaal€ 90.000€ 57.849€ 408€ 32.151

Vanuit de op 5 juli 2016 vastgestelde business case Sociale Woningbouw is voor de drie locaties (De Star, Rijnlandlaan en Overgoo) €150.000,- aan voorbereidings- begeleidings- en onderzoekskosten beschikbaar gesteld door de Raad. Dit is evenredig verdeeld over de drie locaties.

De locatie Rijnlandlaan heeft inmiddels een eigen Grondexploitatie. Voor het project De Star is het totaal beschikbaar gestelde budget vanaf 2016 opgenomen inclusief het extra budget van € 40.000 wat bij de 2e Turap 2019 beschikbaar is gesteld om onder meer een nieuw haalbaarheidsonderzoek te doen. Op basis van de totaal gemaakte kosten resteert € 32.151.


Communicatie

Er is door buurtbewoners kritisch gereageerd op de tijdens de inloopavond van 23 februari 2017 gepresenteerde plannen voor de bouw van sociale huurwoningen. Op de projectpagina op de gemeentelijke website staat een overzicht met de beantwoording van de vragen tijdens de inloopbijeenkomst en de daarna ontvangen reacties van bewoners. De reacties van omwonenden worden betrokken bij het haalbaarheidsonderzoek naar de herontwikkeling van de locatie naar woningbouw. Het concept resultaat van het haalbaarheidsonderzoek wordt tijdens een omwonendenbijeenkomst en/of inloopavond ter informatie en voor reactie aan omwonenden en andere stakeholders voorgelegd.

Communicatie over het project vindt plaats met nieuwsbrieven, inloopavonden en via de gemeentelijke website.

Wanneer de onderzoeken naar de bereikbaarheid van het gebied en de maatregelen tegen de geluidsoverlast van de snelweg en het bedrijventerrein afgerond zijn en hieruit conclusies worden getrokken, zal dit in een omwonendenbijeenkomst/inloopavond met de buurt en andere stakeholders worden besproken. Goede communicatie is van belang om inzicht te geven in de afweging van de belangen van de verschillende stakeholders.

Een omwonendenbijeenkomst is gehouden in Q3 2020. Dit heeft vertraging opgelopen vanwege het Corona virus.


Risicomanagement

Planning

De haalbaarheidsstudie zal in Q4 2020 worden afgerond. Door de projectleiding wordt actief gestuurd op het realiseren van de snelst mogelijke planning. Besluitvorming wordt, als gevolg van het faillissement van Schouten Bouw en het Corona virus in Q4 voorzien.

Maatschappelijk draagvlak

Er is door buurtbewoners kritisch gereageerd op de tijdens een inloopavond gepresenteerde plannen voor de bouw van sociale huurwoningen. Onderzocht wordt op welke manier in het op te stellen (concept) stedenbouwkundig plan tegemoet kan worden gekomen aan de genoemde aandachtspunten. De uitkomst hiervan en het op basis daarvan voorgestelde vervolgtraject wordt tijdens een nog te plannen omwonenden/bijeenkomst/inloopavond met de buurt gecommuniceerd.

Milieuaspecten

De ter plaatse geldende milieuaspecten kunnen invloed hebben op bouwmogelijkheden en, afhankelijk van de te nemen maatregelen, ook op de planning.
De omvang, gevolgen en aanpak van de regulier en locatie gerelateerde risico's worden en zijn nader uitgezocht, zoals:

  • de in de naastgelegen bedrijvenlocatie gehanteerde milieucategorie;

  • de gestelde geluidscontouren van de snelweg A4.
    De kosten van eventuele maatregelen tegen de geluidsoverlast van de A4 vormen een financieel risico. De omvang van dit risico is nog niet bekend en hangt af van de gekozen oplossing. Volgens een voorlopige, indicatieve inschatting kan dit risico oplopen tot € 800.000. Met de haalbaarheidsstudie zal hier in het eerste kwartaal 2020 naar verwachting meer duidelijk over gegeven kunnen worden en kan kan de raad hierover bij de besluitvorming over de haalbaarheidsstudie geadviseerd worden. 

Bereikbaarheid

In de reacties van omwonenden op het op 23 februari 2017 gepresenteerd stedenbouwkundige plan werd gewezen op de slechte bereikbaarheid van de wijk. Hier wordt nader onderzoek naar gedaan.

Rugbyveld

Uitvoering gevend aan een op 31 oktober 2017 door de raad aangenomen motie, is op de locatie de Star tijdelijk een rugbyveld gehuisvest totdat het bestemmingsplan voor de woningbouw onherroepelijk is en de voorbereidende werkzaamheden voor de geplande woningbouw worden opgestart.
In goed overleg wordt de tijdelijkheid van het rugbyveld nader afgestemd op de planning van de woningbouw. Recentelijk is aangegeven dat de rugbyvereniging nog een jaar gebruik kan maken van het terrein. Volgend jaar (februari 2021) wordt de situatie weer opnieuw beoordeeld.

Ontwikkeling Schouten

Samen met Schouten & De Jong projectontwikkeling en Vidomes/Wooninvest is in Q3 2019 gezamelijk een haalbaarheidsonderzoek opgestart, waarin onderzocht wordt wat de kansen en aandachtspunten (risico's) voor een gezamenlijke ontwikkeling zijn. Hierbij wordt zeker ook rekening gehouden met de reacties van omwonenden over ondermeer de bereikbaarheid van de locatie en de verkeersveiligheid in de wijk. In de loop van Q4 is duidelijk geworden dat Schouten Bouw kampte met financiële problemen en inmiddels is Schouten Bouw failliet verklaard. Dat had ook gevolgen voor de werkzaamheden van Schouten-De Jong projectontwikkeling. De studie naar de haalbaarheid is in die periode voortgezet en inmiddels zijn de gesprekken met Schouten & De Jong aan het begin van dit jaar weer opgepakt. Momenteel wordt gewerkt om in gezamenlijkheid de haalbaarheidsstudie af te ronden (incl. onderzoek naar samenwerkingsmogelijkheden), zoals oorspronkelijk bedoeld.

Communicatie

Bovenstaand vraagt om goede communicatie naar omwonenden over het proces, het stedenbouwkundige plan en de toelichting hoe hierin is omgegaan met de eerdere reacties van omwonenden.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Click here to see your activities