Projectenboek

Klein Plaspoelpolder wordt een groene woonwijk, met zowel appartementen als eengezinswoningen in diverse prijsklassen en bestemd voor diverse doelgroepen. Er zijn verschillende deellocaties met verschillende eigenaren. Deze locaties worden gefaseerd ontwikkeld. De gemeente bewaakt de integrale kwaliteit. Dat gebeurd op basis van de door de gemeenteraad vastgestelde Ontwikkelvisie. Deze visie is erop gericht om de bestaande kwaliteiten in het gebied te versterken en onderling met elkaar te verbinden.

Een groene, aaneengesloten openbare ruimte vormt de basis van de gebiedsontwikkeling. Er worden ruim 900 nieuwe bomen en heesters geplant en bestaande waardevolle bomen blijven staan. Zo ontstaat er een parkachtig gebied waar mensen kunnen wandelen, spelen en sporten. In dit gebied liggen de verschillende bouwlocaties.

Door deelauto’s en deel(bak)fietsen te plaatsen, veilige en goed bereikbare fietsenstallingen te realiseren en voet- en fietspaden aan te leggen, zetten we in Klein Plaspoelpolder in op beperking van het autogebruik. De parkeerplekken komen voornamelijk onder de gebouwen en uit het zicht. De auto is dus zeer beperkt aanwezig in het straatbeeld van Klein Plaspoelpolder.

Per locatie zijn er spelregels gemaakt waar de bebouwing aan moet voldoen. Zowel de klankbordgroep Klein Plaspoelpolder, bestaande uit bewoners en omwonenden van het gebied, als ook de ontwikkelaars en grondeigenaren zijn nauw betrokken bij het opstellen van deze spelregelkaarten. Op deze manier is gezorgd voor spelregelkaarten die aansluiten bij de wensen van omwonenden en waarmee ook de initiatiefnemer uit de voeten kan. Deze spelregels zijn concreet waar moet, bijvoorbeeld als het gaat om het bewaken van het raamwerk in de openbare ruimte, maar verder zo abstract als kan. Door ruimte in te bouwen kan ingespeeld worden op actuele ontwikkelingen en de woningbehoefte. Er wordt niet alleen gestuurd op opbrengstmaximalisatie, maar nadrukkelijk ook op kwaliteit en duurzaamheid.

Deellocatie 3a:
De bouw van de 295 huurappartementen vordert gestaag. De belangstelling voor de woningen is groot. Verwachting is dat in mei 2026 alle woningen zijn verhuurd. De gemeente maakt momenteel het gebied rondom de nieuwe woningen woonrijp. De Johan David Zocherstraat krijgt een nieuwe inrichting, daarna wordt de wadi aangelegd en het groen geplant.

Triadome:
Bij gebouw Trias van project Triadome is meer dan gemiddelde bodembeweging vastgesteld. De bouw ligt stil. De bouwer heeft de kopers geïnformeerd en doet momenteel onderzoek naar de oorzaak. De bouw van de overige woningen, waaronder ook de 37 sociale huurwoningen, gaat door volgens planning.

Deellocatie 3b:
Met het vaststellen van het Integraal Huisvestingsplan Onderwijs is besloten dat er in KPP een dependance van De Zonnewijzer komt. De dependance wordt onderdeel van een complex met woningen. De spelpregelkaart wordt hierop aangepast. Daarna wordt een partij gezocht die de school en woningen op deze locatie gaat realiseren.

Deellocatie 2:
Op deellocatie 2 komt een gezondheidscentrum met daarboven circa 40 sociale huurappartementen. De afspraken die de gemeente met de ontwikkelende partij heeft gemaakt over onder andere de verkoop van de grond, het bouwprogramma, parkeren en de inrichting van de openbare ruimte zijn vastgelegd in een koopovereenkomst. De sociale huurwoningen zijn bestemd voor verschillende doelgroepen, waaronder mensen met een extra zorgvraag.

Deellocatie 4:
De tender is afgerond, binnenkort verwachten we met de winnende partij een koopovereenkomst te sluiten.

De gemeenteraad heeft in september 2017 besloten om voor het project KPP een grondexploitatie te openen. Een grondexploitatie is een presentatiemiddel voor de financiële begroting van het plan. Hierin wordt onderscheid gemaakt tussen de deellocaties die eigendom zijn van de gemeente en de deellocaties van derden. In de berekening worden de investeringen (grondaankoop, bouwrijp maken, inrichting, plankosten, etc.) in het gebied gepland in de tijd. Hetzelfde wordt gedaan met de opbrengsten (verkoop grond door de gemeente en kostenverhaal bijdragen overige eigenaren aan plankosten en investeringen openbare ruimte). Door zowel de kosten als de opbrengsten te plannen en hierbij rekening te houden met inflatie en rentekosten, is het verwachte resultaat te berekenen. De financiële stand van zaken wordt jaarlijks geactualiseerd.

2025 - 2026

2026

2026

2025

De omgevingsmanager Klein Plaspoelpolder is de verbindende schakel tussen “binnen” en “buiten”. De omgevingsmanager zet zich in voor de leefbaarheid, het voorkomen van overlast en het informeren en betrekken van de omwonenden. Om de omwonenden op de hoogte te houden van de sloop- en bouwwerkzaamheden en snel te kunnen reageren op vragen maken de omgevingsmanager en de aannemers gebruik van de "Werk in de Wijk" app. Deze app is gratis te downloaden. Inmiddels volgen ruim 1000 omwonenden de berichtgeving in de app.
Verder is er informatie over het project te vinden op www.lv.nl/kleinplaspoelpolder. Belangrijke mijlpalen worden opgenomen in de digitale nieuwsbrief van de gemeente.

Het feit dat Klein Plaspoelpolder bestaat uit verschillende deelgebieden en versnipperd grondeigendom, maakt de financiële doorrekening complexer en risicovoller dan bij een reguliere locatieontwikkeling. De gekozen methodiek van het stap-voor-stap ontwikkelen, biedt de ruimte om zonder grote financiële risico's en per deellocatie de keuze te maken voor herontwikkeling. Deze methode van organische gebiedsvernieuwing, zoals vastgelegd in de ontwikkelstrategie, geeft de mogelijkheid de uitgangspunten waar nodig aan te passen op actuele ontwikkelingen in de gemeente.

Op basis van de aanwezige kansen en risico's in het project wordt met behulp van een simulatiemodel een bandbreedte bepaald waarbinnen het projectresultaat kan fluctueren. Belangrijke risico's zijn onder meer kostenoverschrijdingen in de planvorming, stijgende bouwkosten, veranderend (stikstof)beleid, veranderende uitgangspunten voor het project en gebrek aan voortgang bij de marktpartijen. Ook netcongestie is een risico voor de voortgang. Voor de woningen die nu in aanbouw zijn op deellocatie 3a en Triadome, is de stroomaansluiting geregeld. In de koopovereenkomsten voor deellocatie 2 en 4 is opgenomen dat de ontwikkelaar verantwoordelijk is voor het tijdig aanvragen van bouw- en huisaansluitingen en dat het risico op netcongestie voor rekening en risico is van de ontwikkelaar.