Gebiedsontwikkeling Appelgaarde 2-4

Initiatief overzicht

Project locatie

Initiatief status

Risico profiel

Hoog

Bestuur & ext. partijen

Volgens verwachting

Planning

Volgens verwachting

Initiatief structuur

Portefeuillehouder

Wethouder Belt

Programma

Bouwen en Wonen (VHROSV)

Initiatiefnemer

REB Projects en VORM Ontwikkeling

Initiatiefkarakteristiek

Planfase

Haalbaarheidsfase

Ruimtelijke procedure

Einddatum

Risicoprofiel

Hoog

Besluitvorming

Laatste raads-/commissiebehandeling

9 juni 2020 vaststelling ontwikkelvisie

Volgende raads-/commissiebehandeling

Vaststellen Ruimtelijk Kader

Intentieovereenkomst

Op 16 april 2019 vastgesteld door het college. Maart 2021, juni 2023, december 2024, juni 2025, december 2025: aanvullende proces- en kostenverhaalafspraken vastgelegd. Nieuwe intentieovereenkomst - met duur van 2 jaar - gesloten op 1 maart 2026; vig

Anterieure overeenkomst

Opstellen na vaststelling van Ruimtelijk Kader door raad. Verwachte ondertekening van de AOK in Q2/Q3 2027.

Belangrijkste wijzigingen

De ontwikkelaar onderzoekt, in samenwerking met de gemeente, de mogelijkheden om tot een (financieel) haalbaar plan te komen voor deze locatie. Er is onder andere gewerkt aan een nieuwe stedenbouwkundige opzet voor de ontwikkeling. Uit de huidige inzichten blijkt dat een kostenneutrale ontwikkeling vooralsnog niet binnen bereik is. Echter is wel duidelijk geworden op welke punten er ruimte is om de onrendabele top te verkleinen. De gemeente en de ontwikkelaar blijven mogelijkheden onderzoeken om het tekort naar €0 te brengen, eventueel met behulp van subsidies (Rijk, provincie). Met dit streven als uitgangspunt, hebben gemeente en ontwikkelaar een nieuwe intentieovereenkomst gesloten voor een periode van 2 jaar.

Initiatief Inhoud

De eigenaar van het kantoorpand aan de Appelgaarde 2-4 in Voorburg, REB Projects, heeft in 2017 medewerking verzocht om woningbouw op deze locatie te realiseren. De gemeente werkt sindsdien samen met REB Projects om woningbouw op deze locatie mogelijk te maken. De ontwikkeling kan een belangrijke bijdrage leveren aan de woningbouwopgave waar de gemeente voor staat. De locatie is hier geschikt voor vanwege de gunstige ligging ten opzichte van NS station Mariahoeve. Sinds de start van het project zijn de volgende stappen gezet:

• April 2019: REB Projects rond het Ambitiedocument af.
• Maart 2023: Er is een Plan van Aanpak voor participatie vastgesteld. De gemeente en REB zijn gestart met het opstellen van een Ruimtelijk Kader, hiervoor zijn tijdens het participatietraject verschillende scenario’s besproken met omwonenden.
• April 2023: Er is in opdracht van REB een Leefbaarheids Effect Rapportage (LER) opgesteld. Ook is er een studie uitgevoerd naar windhinder, geluidsbelasting, bezonning en daglichttoetreding. De resultaten zijn in april gepresenteerd aan de omwonenden. De LER heeft geleid tot enkele aandachtspunten die in het vervolg van het planproces worden meegenomen
• Juni 2023: Er zijn twee modellen (model X en model Y) voor de stedenbouwkundige opzet (o.a. volume en bouwhoogtes) gepresenteerd tijdens de participatieavond.
• In 2024: eerste uitkomsten lieten zien dat de doorrekening van de modellen niet tot een positief resultaat leidt. En dus niet tot een haalbaar plan. Er is opdracht gegeven aan externe partijen om onder andere de bouwkosten verder te onderzoeken en de verwachte opbrengsten scherper te krijgen.
• In 2025: TenneT is gestart met de basisontwerp-fase voor het ondergronds brengen van het tracé. Er is nader onderzoek gedaan om te komen tot een haalbaar plan, onder andere door een nieuwe stedenbouwkundige opzet uit te werken. Over het aangepaste plan is, in samenwerking met de klankbordgroep, de participatie verder opgepakt.

In maart 2026 is een nieuwe Intentieovereenkomst gesloten. Het doel is om voor de zomer van 2026 het ruimtelijk kader af te ronden en na de zomer vast te laten stellen door de gemeenteraad. Het ruimtelijk kader vormt de basis voor de ruimtelijke procedures die nodig zijn om het plan te realiseren.

TenneT:
• In 2023 is de haalbaarheidsstudie die TenneT heeft uitgevoerd naar de zogeheten verkabeling (het ondergronds brengen van de hoogspanningslijnen, een harde randvoorwaarde voor de gebiedsontwikkeling Appelgaarde) definitief gemaakt en aan de gemeente opgeleverd.
• Aan TenneT is opdracht gegeven de volgende fase (de ‘basisontwerp- fase’) in het proces van de verkabeling op te starten.
• In maart 2026 is het door TenneT geselecteerde ingenieursbureau gestart met het basisontwerp voor de Verkabeling.

Gemeentelijke rol

De gemeente werkt samen met projectontwikkelaar REB Projects aan deze ontwikkeling en het bijbehorende participatieproces. Gemeente is penvoerder van het ruimtelijk kader en werkt hierin nauw samen met REB. Op basis van het ruimtelijk kader maakt de gemeente ontwikkelafspraken met de projectontwikkelaar en legt deze vast in een overeenkomst.

Doelstelling en gewenst resultaat

Het doel van de opgave is een integrale gebiedsontwikkeling van Appelgaarde 2-4 en omgeving. Het bestaande kantoorgebouw Appelgaarde 2-4 wordt gesloopt en er komt een mix van woningen ( 440 tot 630 appartementen, waarvan 2/3 betaalbaar) en voorzieningen in een groene openbare ruimte. De ontwikkeling richt zich op het gebied tussen de Hofzichtlaan (west), het spoortalud (noord), het voetbalveldje (oost) en de rijbaan van de Appelgaarde (zuid). Er wordt - in overleg met omwonenden, maar ook met partijen zoals de gemeente Den Haag, WoonInvest, NS Stations, a.s.r., ProRail en TenneT - gewerkt aan een gezamenlijk en haalbaar ontwikkelperspectief.
De eerstvolgende stap is het opstellen van een ruimtelijk kader. Dit wordt gedaan in samenwerking met omwonenden en andere stakeholders. Daarna worden ontwikkelafspraken gemaakt.

Stand van zaken

De (financiële) haalbaarheid van de plannen wordt onderzocht. Het is al duidelijk dat de eerdere plannen moeten worden aangepast om tot een haalbaar plan te komen. Dit betekent dat er keuzes gemaakt moeten worden; bijvoorbeeld over het parkeren, het bouwvolume, het woonprogramma (aantal woningen, woninggrootte, verdeling sociale, middeldure en vrije sector woningen) en de inrichting van de openbare ruimte. Doel voor de korte termijn is te komen tot een haalbaar plan en dit te bespreken met de omwonenden. Vervolgens wordt het ruimtelijk kader opgesteld.

Planning

Mijlpalen	Gepland	Besluitvorming	Raadsbesluit	Toelichting
Intentieovereenkomst	Q2 2019	college
Vaststellen ontwikkelvisie	Q1 2020	gemeenteraad	9 juni 2020	Vaststelling vertraagd door coronacrisis.
Ruimtelijk kader (incl. spelregelkaart)	Q4 2026	gemeenteraad
Anterieure Overeenkomst	Q2 2027	college
Vaststellen omgevingsplan	Q1 2028	gemeenteraad

Op 13 mei 2019 is de intentieovereenkomst ondertekend.
Op 14 januari 2020 heeft het college ingestemd met de ontwikkelvisie.
Op 9 juni 2020 heeft de gemeenteraad ingestemd met de ontwikkelvisie.
Op 18 november 2020 heeft de gemeenteraad ingestemd met financiering verkabeling hoogspanningskabel in verstedelijkt gebied (exclusief tracé bij Appelgaarde).
Op 30 juni 2023 is de aanvullende afsprakenbrief ondertekend.
Op 19 december 2024 is de verlenging van de intentieovereenkomst getekend.
Op 30 juni 2025 is de verlenging van de intentieovereenkomst getekend.
Op 27 november 2025 is de verlenging van de intentieovereenkomst getekend.
Op 27 februari 2026 is een nieuwe intentieovereenkomst getekend.

Communicatie

Er is in het kader van de uitwerking van het ruimtelijk kader een actief participatietraject ingezet. Hiervoor is een plan van aanpak participatie opgesteld (maart 2023 ter info naar de gemeenteraad gestuurd). Gemeente en ontwikkelaar zijn actief in gesprek met de vertegenwoordigers van de bewonersorganisaties De Gaarden en POPEL (Populierendreef/Elzendreef).
Via de website www.lv.nl/appelgaarde wordt er gecommuniceerd richting belanghebbenden en geïnteresseerden. Hiervoor wordt ook het e-mailadres appelgaarde@lv.nl gebruikt.

Risicomanagement

In deze fase loopt de gemeente geen financiële risico’s met betrekking tot dit project. De initiatiefnemer ontwikkelt voor eigen rekening en risico. De kosten van de gemeentelijke werkzaamheden zijn gedekt via de afspraken in de intentieovereenkomst, dan wel uit reguliere budgetten.

In deze fase is geen sprake van een maatschappelijk risico, als gevolg van een mogelijk gebrek aan maatschappelijk draagvlak. Wel is het belangrijk een goed participatieproces te blijven doorlopen, waarin de projectorganisatie en de stakeholders constructief samenwerken. Het bouwvolume en de verdeling ervan over het projectgebied, is een thema waarover de ontwikkelaar en de gemeente enerzijds en stakeholders uit het gebied anderzijds in gesprek blijven. In de klankbordgroep (gemeente, ontwikkelaar en vertegenwoordigers van bewonersorganisaties) is naar elkaar toe uitgesproken dat bouwvolume en bouwhoogte thema’s zijn waar omwonenden en gemeente/ontwikkelaar het niet met elkaar over eens worden; ‘agree to disagree’. Vanuit dit standpunt wordt de participatie voortgezet, met het doel om, gegeven het volume en de hoogte, tot een zo goed mogelijk plan te komen.

Daarnaast zijn er risico's aanwezig voor het realiseren van een integrale gebiedsontwikkeling. Er zijn meerdere partijen met een (grond)positie of belangen in of nabij het projectgebied, zoals NS Stations, ProRail, gemeente Den Haag, a.s.r., TenneT en andere nutsbedrijven. De diverse belangen maken het opstellen van een ruimtelijk kader complex. Goed en zorgvuldig stakeholdermanagement moet helpen dit risico te verkleinen of op te lossen.
Een laatste risico is vertraging in het verkabelingsproject (ondergronds brengen van de hoogspanningslijnen, een harde randvoorwaarde voor het mogelijk maken van de gebiedsontwikkeling Appelgaarde). TenneT staat gesteld voor stevige opgaven (o.a. capaciteit op het bestaande net en de energietransitie) en heeft beperkte capaciteit. De doorlooptijd van het verkabelingsproces is normaal gesproken met 6 tot 7 jaar al fors, maar het risico bestaat dat het gehele proces tot en met uitvoering meer tijd in beslag gaat nemen.