Klein Plaspoelpolder

Het uiteindelijke doel is om van Klein Plaspoelpolder een prettig verblijfsgebied te maken. De weg hiernaartoe ligt niet vast. We werken op basis van organische gebiedsontwikkeling. De uitgangspunten zijn vastgelegd in de Ontwikkelvisie, maar daarbinnen houden we bewust ruimte om in te kunnen spelen op interne of externe ontwikkelingen en de actuele vraag op de lokale woningmarkt.

Kern van deze vorm van gebiedsontwikkeling is:

• Sturen op een ambitie in plaats van een blauwdruk als einddoel;
• Het door elkaar lopen van beheer en ontwikkeling.

Uitgangspunt van de ontwikkelstrategie is de aanpak te ontvlechten en het simpel en beheersbaar te houden. We ontwikkelen stap-voor-stap en:

• Beslissen pas zodra een ontwikkelstap ook echt mogelijk is
• Starten bij de potentiele (financiële) baten
• Besluiten pas over investeringen in de openbare ruimte buiten de deelplannen als de baten er zijn
• Geven op ieder keuzemoment inzicht in:
  • de actuele financiële doorrekening voor KPP als geheel
  • bandbreedten waarbinnen het resultaat kan fluctueren
  • aan welke knoppen we kunnen draaien om het resultaat te beïnvloeden

De gemeente speelt een faciliterende rol en bewaakt de integrale kwaliteit. Dat doen we op basis van de vastgestelde Ontwikkelvisie. Deze is erop gericht om de bestaande kwaliteiten in het gebied te versterken en onderling met elkaar te verbinden. Per deellocatie hebben we een spelregelkaart gemaakt.
Zowel de klankbordgroep Klein Plaspoelpolder, bestaande uit bewoners, omwonenden en toekomstige bewoners van het gebied, als ook de ontwikkelaars en grondeigenaren zijn nauw betrokken bij het opstellen van deze spelregelkaarten. Op deze manier is gezorgd voor spelregelkaarten die aansluiten bij de wensen van omwonenden en waarmee ook de initiatiefnemer uit de voeten kan. Deze spelregels zijn concreet waar moet, bijvoorbeeld als het gaat om het bewaken van het raamwerk in de openbare ruimte, maar verder zo abstract als kan. Zo bouwen we ruimte in om zo veel mogelijk gebruik te kunnen maken van de expertise van de betrokken marktpartijen. Hierbij sturen we niet alleen op opbrengstmaximalisatie, maar belonen nadrukkelijk ook de kwaliteit van de ingediende plannen. Belangrijke elementen hierin zijn stedenbouwkundige inpassing in de omgeving, duurzaamheid en maatschappelijke meerwaarde. Klein Plaspoelpolder wordt een gevarieerde en vooral groene woonwijk, met zowel appartementen als eengezinswoningen in diverse prijsklassen en bestemd voor diverse doelgroepen.

De gemeenteraad heeft in september 2017 besloten een maatschappelijke opdracht mee te geven voor de ontwikkeling van de deellocaties 2,3 en 4 van Klein Plaspoelpolder. Deze opdracht bestaat uit 15% sociale huur, 15% middeldure huur en de huisvesting van een basisschool. In 2019 is onderzoek gedaan naar de haalbaarheid van een onderwijsvoorziening. De schoolbesturen hebben destijds aangegeven om getalsmatige en exploitatie-technische redenen af te zien van een school of dependance in KPP. Momenteel wordt bekeken of er aanleiding is om de in 2019 getrokken conclusie dat een school in KPP niet haalbaar is te heroverwegen.

Deellocatie 1a/b (Voorburgs Kwartier)
Voorburgs Kwartier bestaat uit 52 eengezinswoningen. Deze woningen zijn inmiddels allemaal opgeleverd. Ook de openbare ruimte rondom de woningen is aangelegd en in beheer genomen door de collega's van Stadsbeheer. Hiermee is de eerste deellocatie van KPP officieel gereed.

Deellocatie 2 (Total-tankstation)
De grond waar nu het tankstation staat is eigendom van de gemeente. Voor deze deellocatie beogen we een sociaal inclusief woonconcept. In de plint  zijn verschillende functies mogelijk die een toevoeging zijn aan de sociale cohesie in de wijk en het woonconcept. Momenteel wordt samen met een aantal huisartsen onderzocht of er in de plint een gezondheidscentrum gerealiseerd kan worden.

Deellocatie 3a/b (Damsigt en voormalige gemeentewerf)
Deellocatie 3 bestaat uit 2 delen; 3a (Damsigt) en 3b (voormalige gemeentewerf). Het grote leegstaande kantoorgebouw Damsigt op deellocatie 3a is sinds 2018 eigendom van Amvest. Borghese Real Estate ontwikkelt deellocatie 3a namens Amvest.
Begin 2021 heeft de gemeente ingestemd met de sloopmelding voor het kantoorgebouw. De inpandige sloopwerkzaamheden zijn afgerond. Borghese kiest er voor om de sloop te hervatten nadat de omgevingsvergunning voor de bouw van de woningen is verleend. De omwonenden zijn over deze keuze in september 2021 geïnformeerd door Borghese.
Het door architectenbureau OZ ontworpen bouwplan omvat 295 appartementen verdeeld over 7 bouwblokken. Een parkeergarage onder het gehele bouwblok zorgt ervoor dat de meeste auto’s uit het zicht verdwijnen. Op het dak van de parkeergarage worden tussen de bouwblokken binnentuinen gecreëerd. Het plan past binnen de vastgestelde spelregelkaart.  
Een woonbestemming valt niet binnen de vigerende bestemming in het bestemmingsplan en daarom is een planologische maatregel noodzakelijk. In dit geval wordt een gecombineerde procedure doorlopen voor het bestemmingsplan en de omgevingsvergunning ten behoeve van de bouw. Het Ontwerp Bestemmingsplan en de Ontwerp Omgevingsvergunning hebben eind 2022 ter inzage gelegen. Er zijn 3 zienswijzen ontvangen. Voor dit plan moet een nieuwe stikstofberekening worden gemaakt. Na goedkeuring van deze berekening wordt het college gevraagd om de zienswijzennota en het bestemmingsplan ter vaststelling aan de gemeenteraad voor te leggen.

De gebouwen op de voormalige gemeentewerf en het Avalex terrein (deellocatie 3b) zijn gesloopt, de grond is gesaneerd en het terrein is ingezaaid.

Deellocatie 4 (Voormalig Mebin)
Deellocatie 4 is eigendom van de gemeente. De activiteiten van Mebin op deze locatie zijn begin 2018 gestaakt en de gebouwen zijn gesloopt. Met Mebin is afgesproken dat de karakteristieke kraan en de bijbehorende kraanbaan behouden blijven. Mebin heeft de kraan in juli 2020 geschilderd. Daarna is de kraan aan de gemeente overgedragen. Potentiële ontwikkelaars van deze deellocatie worden gevraagd om in hun planuitwerking de kraan als optioneel element mee te nemen. Op basis van deze plannen wordt bepaald of de kraan blijft staan.
Een aantal bewoners uit de wijk Damsigt, verenigd in de werkgroep Oud Damsigt, heeft het idee opgevat om de theekoepel die ooit op deze locatie heeft gestaan te herbouwen. De werkgroep gaat de komende tijd de haalbaarheid van dit plan onderzoeken. Dit onderzoek moet leiden tot meer inzicht in het financiële plaatje, de haalbaarheid van het initiatief en de gewenste locatie binnen deellocatie 4. De gemeente ondersteunt het bewonersinitiatief door in de plannen voor de herontwikkeling rekening te houden met de komst van de koepel. Samen met de werkgroep Oud Damsigt en de klankbordgroep zijn spelregels voor de theekoepel opgesteld. Deze spelregels zijn door het college vastgesteld.

Deellocatie 5 (Openbare ruimte)
Deellocatie 5 betreft de werkzaamheden aan de openbare ruimte, die niet binnen de overige deellocaties wordt gerealiseerd. In de Ontwikkelvisie is het raamwerk voor de openbare ruimte vastgelegd. Door dit raamwerk ontstaat er in KPP een aaneengesloten landschap en worden de aanwezige kwaliteiten in KPP met elkaar verbonden en versterkt.  De groenblauwe zone langs de zandsloot, de Vlietzone en het Historisch Lint langs de Oude Trambaan gaan een parkachtig verblijfsgebied vormen. Het Voorlopig Ontwerp voor de openbare ruimte is gereed. Dit is ook noodzakelijk om deelgebieden goed op de openbare ruimte te laten aansluiten. Een belangrijk middel hierbij is de KPP beplantingslijst. Doordat de beplanting op de verschillende deellocaties aansluit bij de beplanting in de openbare ruimte ontstaat er een doorlopend landschap. Naast hogere bomen zoals elzen, berken, eiken en schietwilg komen er ook kleinere bomen en solitaire heesters zoals lijsterbes, hazelaar, wilde kers, meidoorns etc. Zo zorgen we voor meer diversiteit en dus meer leven in het gebied. De zandsloot krijgt een natuurvriendelijke oever en er komen verschillende wadi's voor het opvangen van regenwater. In juni 2021 zijn de eerste schetsen en ideeën over de openbare ruimte besproken met de klankbordgroep en met de buurt. Tijdens deze bijeenkomst zijn bij de buurt de wensen opgehaald voor de inrichting van de openbare ruimte. In oktober 2021 en in oktober 2022 hebben we de buurt laten zien wat er met de ontvangen input is gedaan. De reacties op het voorlopig ontwerp van de openbare ruimte waren overwegend positief. Het voorlopig ontwerp wordt nu verder uitgewerkt in een definitief ontwerp en later ook in uitvoeringsbestekken.

Triadome-locatie
Op 1 augustus 2019 is Kingsbridge Investment B.V. eigenaar geworden van de Triadome-locatie. De Triadome-locatie is het perceel aan de Vliet met daarop het spiegelende kantoorgebouw waar Landal GreenParks lange tijd als huurder in heeft gezeten. Architect Tconcept heeft een plan ontworpen dat past binnen de spelregelkaart. Het plan omvat 123 appartementen, verspreid over 3 gebouwen. In 1 van de gebouwen komen 37 sociale huurwoningen. Insteek is dat deze sociale huurwoningen in bezit komen van woningcorporatie Vidomes die de woningen gaat verhuren via het regionale aanbodsysteem Woonnet Haaglanden. Een half verdiepte parkeergarage zorgt ervoor dat de meeste auto’s uit het zicht verdwijnen. Op het terrein worden deelauto’s aangeboden. Met het plaatsen van deelauto’s kan het autobezit worden verlaagd. Op het garage dak wordt een binnentuin gecreëerd met doorzichten naar de Vliet. De woongebouwen aan de kant van De Bolder zijn lager en richting de Arcadeflat worden deze hoger. De bovenste lagen van de woongebouwen zijn voorzien van teruggetrokken gevels waardoor de bouwblokken luchtiger ogen en tegelijkertijd de mogelijkheid creëren om grotere appartementen met ruime terrassen te realiseren met uitzicht over het water. De 3 grote rode beuken langs de Vliet blijven behouden.  

Het plan heeft eind 2022 ter inzage gelegen. Er zijn geen zienswijzen ontvangen. De omgevingsvergunning voor het planologisch mogelijk maken van het plan is verleend. Op dit moment wordt de procedure voor de omgevingsvergunning voor de bouw doorlopen. De eigenaar verwacht voor de zomer van 2023 te starten met de sloop van het kantoorpand en de bouw van de woningen. De verkoop van de 86 koopappartementen is succesvol gestart.

Kantoorpand Rijksvastgoedbedrijf
Het Rijksvastgoedbedrijf, eigenaar van het pand waar tot eind 2022 het Libanon tribunaal in was gehuisvest, heeft aan de gemeente en aan de direct omwonenden laten weten het pand te gaan verbouwen. Het gebouw behoudt ook na deze verbouwing zijn kantoorfunctie.

Tenderstrategie verkoop gemeentelijke deellocaties 2, 3b en 4
Op dit moment wordt er gewerkt aan een tenderstrategie. Deze strategie moet leiden tot het meest optimale resultaat (kwalitatief en financieel) voor de verkoop en ontwikkeling van de drie locaties (2, 3b en 4) die eigendom zijn van de gemeente. De planning is erop gericht om medio 2023 te starten met de verkoop.

De gemeenteraad heeft in september 2017 besloten om een integrale grondexploitatie te openen voor de gebiedsontwikkeling van Klein Plaspoelpolder. Een grondexploitatie is een presentatiemiddel voor de financiële begroting van het plan. Hierin wordt onderscheid gemaakt tussen de deellocaties die eigendom zijn van de gemeente en de deellocaties van derden. In de berekening worden de investeringen (grondaankoop, bouwrijp maken, inrichting, plankosten, etc.) in het gebied gepland in de tijd. Hetzelfde wordt gedaan met de opbrengsten (verkoop grond door de gemeente en kostenverhaalsbijdragen overige eigenaren aan plankosten en investeringen openbare ruimte). Door zowel de kosten, als opbrengsten te plannen en hierbij rekening te houden met inflatie en rentekosten, is het verwachte resultaat te berekenen. De financiële stand van zaken wordt minimaal twee keer per jaar geactualiseerd.

De aanleg van de samenhangende openbare ruimte, waarvan de basis is vastgelegd in de ontwikkelvisie, is een verantwoordelijkheid van de gemeente. De gemeente is wettelijk verplicht om haar plankosten en kosten voor de aanleg van deze openbare voorzieningen te verhalen op de grondeigenaren in het gebied. Voor deellocatie 1 en de Triadome locatie is het kostenverhaal inmiddels afgerond, voor deellocaties 3a zijn de afspraken over het kostenverhaal vastgelegd in een anterieure overeenkomst.

De indicatieve planning van de verschillende deellocaties is opgenomen in de bijlage.

De wijze waarop de ontwikkelvisie tot stand is gekomen wordt gedurende het hele proces voortgezet: input van de bewoners, omwonenden, gebruikers en initiatiefnemers aan de voorkant van het proces. We voeren dit project uit ‘in de geest van de Omgevingswet’. De exacte vorm van de participatie en communicatie verandert mee met de fase waar het project in zit, maar we doen het sowieso op een manier die past bij de filosofie van de ontwikkelstrategie: transparant, vernieuwend en met een slimme inzet van middelen.

In januari 2022 is er een omgevingsmanager aangesteld. De omgevingsmanager is de verbindende schakel tussen “binnen” en “buiten” en is daarmee in veel gevallen het gezicht van het project. De omgevingsmanager zet zich in voor de leefbaarheid, het voorkomen van overlast en het informeren en betrekken van de omwonenden. Om de omwonenden op de hoogte te houden van de werkzaamheden en snel te kunnen reageren op vragen maken de omgevingsmanager en de aannemers gebruik van de "Werk in de Wijk" app. Deze app is gratis voor iedereen te downloaden. Inmiddels hebben ruim 100 mensen zich aangemeld in de app. De komende tijd wordt de app nog flink gepromoot.

Samen met ontwikkelaars Kingsbridge en Borghese heeft de gemeente op 4 oktober 2022 een informatiemarkt georganiseerd waar de bouwplannen voor de Triadome locatie en deellocatie 3a en het ontwerp voor de openbare ruimte aan de omwonenden zijn gepresenteerd. In het voorjaar van 2023 volgt een nieuwe bijeenkomst. Tijdens deze bijeenkomst worden de omwonenden geinformeerd over de planning en de uitvoering van de verschillende bouwprojecten binnen KPP.

In de bouwapp "Werk in de Wijk" en op www.lv.nl/kleinplaspoelpolder is informatie te vinden over het project. Belangrijke mijlpalen of nieuwtjes worden ook opgenomen in de digitale nieuwsbrief van de gemeente. U kunt zich via de gemeentelijke website voor deze nieuwsbrief aanmelden www.lv.nl/nieuwsbrief.

Het feit dat Klein Plaspoelpolder bestaat uit verschillende deelgebieden en versnipperd grondeigendom, maakt de financiële doorrekening complexer en risicovoller dan bij een reguliere locatieontwikkeling. Door de gekozen methodiek van het stap-voor-stap ontwikkelen, behouden we echter de ruimte om zonder grote financiële risico's en per deellocatie de keuze te maken voor herontwikkeling. Deze methode van organische gebiedsvernieuwing, zoals vastgelegd in de ontwikkelstrategie, geeft de mogelijkheid de uitgangspunten waar nodig aan te passen op actuele ontwikkelingen in de gemeente.

Op basis van de aanwezige kansen en risico's in het project wordt met behulp van een simulatiemodel een bandbreedte bepaald waarbinnen het projectresultaat kan fluctueren. Belangrijke risico's zijn onder meer kostenoverschrijdingen in de planvorming, stijgende bouwkosten, veranderend beleid en uitgangspunten voor het project en gebrek aan voortgang bij de marktpartijen. De grootste kansen zijn onder meer positieve ontwikkeling van de woningmarkt waardoor de grondopbrengsten stijgen en lagere kosten voor de uitvoering van de openbare ruimte.