Projectenboek

Klein Plaspoelpolder wordt een groene woonwijk, met zowel appartementen als eengezinswoningen in diverse prijsklassen en bestemd voor diverse doelgroepen. Er zijn verschillende deellocaties met verschillende eigenaren. Deze locaties worden gefaseerd ontwikkeld. De gemeente bewaakt de integrale kwaliteit. Dat gebeurd op basis van de door de gemeenteraad vastgestelde Ontwikkelvisie. Deze visie is erop gericht om de bestaande kwaliteiten in het gebied te versterken en onderling met elkaar te verbinden.

Een groene, aaneengesloten openbare ruimte vormt de basis van de gebiedsontwikkeling. Er komt een parkachtig gebied waar mensen kunnen wandelen, spelen en sporten. In dit gebied liggen de verschillende bouwlocaties. Per locatie zijn er spelregels gemaakt waar de bebouwing aan moet voldoen. Zowel de klankbordgroep Klein Plaspoelpolder, bestaande uit bewoners en omwonenden van het gebied, als ook de ontwikkelaars en grondeigenaren zijn nauw betrokken bij het opstellen van deze spelregelkaarten. Op deze manier is gezorgd voor spelregelkaarten die aansluiten bij de wensen van omwonenden en waarmee ook de initiatiefnemer uit de voeten kan. Deze spelregels zijn concreet waar moet, bijvoorbeeld als het gaat om het bewaken van het raamwerk in de openbare ruimte, maar verder zo abstract als kan. Door ruimte in te bouwen kan ingespeeld worden op actuele ontwikkelingen en de woningbehoefte. Er wordt niet alleen gestuurd op opbrengstmaximalisatie, maar nadrukkelijk ook op kwaliteit en duurzaamheid.

Deellocatie 1a/b (Voorburgs Kwartier)
Voorburgs Kwartier bestaat uit 52 eengezinswoningen. Deze woningen zijn inmiddels opgeleverd. Ook de openbare ruimte rondom de woningen is aangelegd. Hiermee is de eerste deellocatie van KPP gereed.

Deellocatie 2 (Total-tankstation)
Deze grond is eigendom van de gemeente. Het benzinestation is gesloopt. Op deze locatie is ruimte voor sociale huurappartementen. In de plint onder de woningen zijn verschillende functies mogelijk die een toevoeging zijn aan de sociale cohesie in de wijk en het woonconcept. Momenteel wordt samen met een aantal huisartsen onderzocht of er in de plint een gezondheidscentrum gerealiseerd kan worden.

Deellocatie 3a/b (Damsigt en voormalige gemeentewerf)
Deellocatie 3 bestaat uit 2 delen: 3a (Damsigt) en 3b (voormalige gemeentewerf). Borghese Real Estate bouwt op deellocatie 3a namens Amvest 295 huurappartementen verdeeld over 6 bouwblokken. Het Damsigt kantoor is gesloopt en de bouw van de appartementen is begonnen. Deellocatie 3b is eigendom van de gemeente. Momenteel wordt samen met het schoolbestuur van De Zonnewijzer onderzocht of hier een dependance kan komen.

Deellocatie 4 (Voormalig Mebin)
Ook deellocatie 4 is eigendom van de gemeente.  
Een aantal bewoners, verenigd in de Stichting Vrienden van de theekoepel, onderzoekt de herbouw van de theekoepel die ooit in KPP heeft gestaan. De gemeente ondersteunt het bewonersinitiatief door in de plannen voor de herontwikkeling rekening te houden met de komst van de koepel. Er zijn spelregels voor de theekoepel opgesteld.

Deellocatie 5 (Openbare ruimte)
Deellocatie 5 betreft de werkzaamheden aan de openbare ruimte. Het ontwerp voor de openbare ruimte is vastgesteld en wordt nu uitgewerkt in uitvoeringsbestekken. In KPP wordt gewerkt met de KPP beplantingslijst. Doordat de beplanting op de verschillende deellocaties aansluit bij de beplanting in de openbare ruimte ontstaat er een doorlopend landschap. Er worden ruim 900 nieuwe bomen geplant en bestaande waardevolle bomen blijven staan. Naast hogere bomen zoals elzen, berken, eiken en schietwilg komen er ook kleinere bomen en solitaire heesters zoals lijsterbes, hazelaar, wilde kers, meidoorns etc. Zo wordt er gezorgd voor meer diversiteit en dus meer leven in het gebied. De zandsloot krijgt een natuurvriendelijke oever en er komen verschillende wadi's voor het opvangen van regenwater.

Triadome-locatie
Kingsbridge Investment B.V. is eigenaar van de Triadome-locatie. Het spiegelende kantoorgebouw op deze locatie wordt momenteel gesloopt. Direct na de sloop start hier de bouw van 123 appartementen, waaronder 37 sociale huurappartementen. De sociale huurappartementen zijn gekocht door woningcorporatie Vidomes. Er staan nog een paar appartementen te koop. De ontwikkelaar heeft zelf 18 appartementen gekocht. Als deze appartementen tijdens de bouw niet verkocht worden, dan worden deze appartementen tijdelijk verhuurd. Hiervoor heeft de gemeente een Short Stay vergunning afgegeven.

Kantoorpand Rijksvastgoedbedrijf
Het Rijksvastgoedbedrijf, eigenaar van het pand waar tot eind 2022 het Libanon tribunaal in was gehuisvest, heeft aan de gemeente en aan de direct omwonenden laten weten het pand te gaan verbouwen. Het gebouw behoudt ook na deze verbouwing zijn kantoorfunctie.

Tenderstrategie verkoop gemeentelijke deellocaties
De tenderstrategie moet leiden tot het meest optimale resultaat (kwalitatief en financieel) voor de verkoop en ontwikkeling van de locaties die eigendom zijn van de gemeente. De werkzaamheden aan de tenderstrategie zijn gepauzeerd totdat duidelijk is of er rekening moet worden gehouden met een school.

De gemeenteraad heeft in september 2017 besloten om voor het project KPP een integrale grondexploitatie te openen. Een grondexploitatie is een presentatiemiddel voor de financiële begroting van het plan. Hierin wordt onderscheid gemaakt tussen de deellocaties die eigendom zijn van de gemeente en de deellocaties van derden. In de berekening worden de investeringen (grondaankoop, bouwrijp maken, inrichting, plankosten, etc.) in het gebied gepland in de tijd. Hetzelfde wordt gedaan met de opbrengsten (verkoop grond door de gemeente en kostenverhaal bijdragen overige eigenaren aan plankosten en investeringen openbare ruimte). Door zowel de kosten, als opbrengsten te plannen en hierbij rekening te houden met inflatie en rentekosten, is het verwachte resultaat te berekenen. De financiële stand van zaken wordt minimaal twee keer per jaar geactualiseerd.

De indicatieve planning van de verschillende deellocaties is opgenomen in de bijlage.

De omgevingsmanager Klein Plaspoelpolder is de verbindende schakel tussen “binnen” en “buiten”. De omgevingsmanager zet zich in voor de leefbaarheid, het voorkomen van overlast en het informeren en betrekken van de omwonenden. Om de omwonenden op de hoogte te houden van de sloop- en bouwwerkzaamheden en snel te kunnen reageren op vragen maken de omgevingsmanager en de aannemers gebruik van de "Werk in de Wijk" app. Deze app is gratis te downloaden. Inmiddels volgen een paar honderd omwonenden de berichtgeving in de app.

Verder is er informatie over het project te vinden op www.lv.nl/kleinplaspoelpolder. Belangrijke mijlpalen worden opgenomen in de digitale nieuwsbrief van de gemeente.

Het feit dat Klein Plaspoelpolder bestaat uit verschillende deelgebieden en versnipperd grondeigendom, maakt de financiële doorrekening complexer en risicovoller dan bij een reguliere locatieontwikkeling. De gekozen methodiek van het stap-voor-stap ontwikkelen, biedt de ruimte om zonder grote financiële risico's en per deellocatie de keuze te maken voor herontwikkeling. Deze methode van organische gebiedsvernieuwing, zoals vastgelegd in de ontwikkelstrategie, geeft de mogelijkheid de uitgangspunten waar nodig aan te passen op actuele ontwikkelingen in de gemeente.

Op basis van de aanwezige kansen en risico's in het project wordt met behulp van een simulatiemodel een bandbreedte bepaald waarbinnen het projectresultaat kan fluctueren. Belangrijke risico's zijn onder meer kostenoverschrijdingen in de planvorming, stijgende bouwkosten, veranderend (stikstof)beleid, veranderende uitgangspunten voor het project en gebrek aan voortgang bij de marktpartijen.