Projectenboek

De Duivenvoordecorridor vormt een natuurlijke verbinding tussen het duinlandschap aan de kust en het landinwaarts gelegen Groene Hart. De Duivenvoordecorridor is onderdeel van het Provinciaal landschap Duin, Horst en Weide. Het is een unieke locatie door de landschappelijke kwaliteiten, centrale ligging in de Metropoolregio en het aantrekkelijke woonmilieu. In de Duivenvoordecorridor ontwikkelt de gemeente Leidschendam-Voorburg het project Vlietvoorde.

Doelstelling :
De hoofddoelstelling van het project Vlietvoorde is het herstellen en versterken van de cultuurhistorische en landschappelijke kwaliteiten van het gebied. De bestaande verspreid liggende glastuinbouw wordt gesaneerd en hierdoor ontstaan kansen om de recreatieve en ecologische mogelijkheden verder te ontwikkelen. De gemeente zet hierbij in op een versterking van de groene functies, een verbetering van het landschapsbeeld en de realisatie van kwalitatief hoogwaardige nieuwe buitenplaatsen. De ontwikkeling wordt grotendeels bekostigd door de realisatie van woningen. Het karakter van de nieuwe bebouwing sluit aan bij het historische karakter van het gebied. Door te investeren in Vlietvoorde versterkt de gemeente haar positie als aantrekkelijke groene woonstad.

Het gewenste resultaat:

1. De realisatie van een openbaar toegankelijk groengebied met recreatieve voorzieningen
2. Het herstel of realisatie van de landschappelijke waarden
3. De realisatie van kwalitatief hoogwaardige bebouwing aansluitend aan het landschapsbeeld

Met de buurgemeente Voorschoten wordt samengewerkt bij de herontwikkeling van de Duivenvoordecorridor. Er is een gezamenlijk kwaliteitsteam actief dat alle ruimtelijke plannen toetst aan het beeldkwaliteitskader.

Sloop
De sloop van de bestaande kassen en opstallen in het gebied was de eerste zichtbare inspanning voor de realisatie van de projectdoelstellingen. Bij de start van het project was er in totaal circa 23,6 hectare aan glastuinbouw in het plangebied. Inmiddels is ca. 15,7 hectare van deze kassen gesaneerd. In 2016 en 2017 zijn de kassencomplexen van kwekerij de Bosrand en de voormalige botenstalling Warmenhoven gesloopt. Ook Life & Garden en de kassen aan de Veursestraatweg/Noortheylaan zijn inmiddels gesloopt. Er is gesproken met de eigenaren van de kassen van Rimmelzwaan aan de Lijtweg en van Valk aan de Veursestraatweg. Hier is (nog) geen overeenstemming over sloop bereikt.

Subsidies
Op basis van de Uitvoeringsovereenkomst integrale groenontwikkeling heeft de gemeente subsidie ontvangen voor de grondverwerving. De termijn van de subsidie 'Sanering verspreide glastuinbouw' is inmiddels beëindigd. Aan de provincie is in augustus 2020 een eindverantwoording aangeboden. Voor het deel dat nog niet is uitgekeerd is een vervolg aangevraagd, ten behoeve van de sloop van de kassen aan de Veursestraatweg/Noortheylaan en voor de aanleg van een helofytenfilter.

Ruimtelijke uitnodiging
De in september 2018 door de gemeenteraad vastgestelde Ruimtelijke uitnodiging "Maak het in de Duivenvoordecorridor" geeft richting aan de ontwikkeling en realisatie van deelgebieden door marktpartijen, binnen een vastgestelde hoofdstructuur met water, groen en openbare ruimte. Voor de hoofdstructuur (groen, water, wegen) binnen het plan zijn Ontwerpuitgangspunten uitgewerkt, welke in november 2016 zijn vastgesteld door het college. Het voorlopig ontwerp is opgesteld door Bureau Hosper uit Haarlem en in december 2017 door de gemeenteraad vastgesteld. De komende periode wordt het ontwerp voor de hoofdstructuur uitgewerkt naar een definitief ontwerp en is deels in uitvoering.

Onderhandelingen
De gemeente heeft een overeenkomst met gesloten voor de locaties Noorthey (gedeeltelijk) en het Schakelstuk.  Over het resterende deel van Noorthey voert de gemeente verkennende gesprekken.

Ontwikkeling
De gemeente heeft in 2016 de locatie De Bosrand verkocht aan Blauwhoed, ten behoeve van groenontwikkeling en woningbouw binnen de kaders van de Ruimtelijk uitnodiging. De nieuwbouw is opgeleverd aan de bewoners en in 2023 wordt de openbare ruimte aan de gemeente geleverd.

Het archeologisch onderzoek in het zuidelijk plangebied is grotendeels uitgevoerd: van landhuis Oostbosch zijn funderingsresten gevonden. Ook is het kanaal van Corbulo aangetroffen en is een prehistorische vuursteenvindplaats aangetroffen.

Voor de plandelen Vlietvoorde Noord, Oost en Zuid zijn de verkoopprocedures afgerond. De gemeente heeft in september 2018 de overeenkomst voor Vlietvoorde Noord, Oost en Zuid met Vlietvoorde BV ondertekend. Het team bestaat uit BPD met als ontwerpteam Stijlgroep landschap en stedelijke ruimte en de architecten van de woningen. Het bestemmingsplan voor deze deelgebieden is in 2021 vastgesteld. Ook voor Vlietvoorde West is de verkoopprocedure afgerond. Het deelgebied is verkocht aan Blauwhoed. Het bestemmingsplan is inmiddels onherroepelijk.

De gemeente heeft met Veurse Horsten een overeenkomst gesloten voor de deelgebieden Schakelstuk/GAMMA en Noorthey. De bestemmingsplannen Vlietvoorde Weide (Schakelstuk en GAMMA) en Noorthey zijn vastgesteld. Op Noorthey komt een kwalitatieve ontwikkeling van woningbouw passend bij de landschappelijke kenmerken van het voormalige landgoed. Het idee is woningen te clusteren zodat een substantieel deel van het plangebied onbebouwd blijft: een Carré en zes vrijstaande woningen. Voor het deel Schakelstuk is sprake van een integrale ontwikkeling van het gemeentelijk Schakelstuk met de GAMMA-locatie.

De gemeente oriënteert zich nader op de aansluitingen van het plangebied op de Veursestraatweg en de daarbij behorende kruising en aanpassing van het doorgaande wegprofiel.

De financiële stand van zaken van het project wordt jaarlijks behandeld bij de herziening grondexploitatie(s). De gemeenteraad heeft in 2023 de grondexploitatie Vlietvoorde 2023-1, gebaseerd op de Ruimtelijke uitnodiging, in het MPG vastgesteld. Het tekort is berekend op ruim € 7,0 miljoen op prijspeil 1 januari 2023, met een bandbreedte van min €8,7 tot min €6,9 miljoen. Vanwege de geheimhouding op de grondexploitatie wordt hier niet nader op de financiën van het project ingegaan. Elk jaar in maart wordt de grondexploitatie geactualiseerd.

De gemeente brengt het gebied tussen de Veursestraatweg en de Vliet tot ontwikkeling. De Ruimtelijke uitnodiging met de spelregelkaarten vormt hiervoor het kader. De planning krijgt vorm in de uitwerking van deze visie naar een concrete uitvoeringsstrategie. In 2017 is archeologisch onderzoek uitgevoerd. De resultaten van dat onderzoek zijn bepalend voor de planning van het vervolg. In het najaar van 2018 is gestart met de voorbereiding voor de realisatie van de deelgebieden Vlietvoorde Noord, Oost en Zuid en de hoofdstructuur. Inmiddels zijn grote delen van het plangebied al opgehoogd en is een nieuwe korte zijtak van de opvaart aangelegd.

De realisatie van het deelplan de Bosrand, omgedoopt naar Coulissen is opgeleverd aan de bewoners en is vrijwel gereed.

Het particuliere plan Groene Horsten, aan de Noortheylaan, is eveneens opgeleverd. Hier zijn de kassen gesloopt en zijn zeven woningen gerealiseerd. De gemeente heeft voor dit plan haar kosten verhaald met een zogenaamde anterieure overeenkomst. Door het plan komt een openbaar wandelpad dat de Veursestraatweg met de Noortheylaan verbindt.

De planning van het project is een aandachtspunt: uiteindelijk is het succes van een gronduitgifte afhankelijk van de verkoop van de woningen. Hoewel de woningmarkt nu veel vraag genereert, is het hoge prijssegment van de woningen gevoelig voor economische ontwikkelingen. De overeenkomsten en het bestemmingsplan Vlietvoorde bevatten om die reden enige mate van flexibiliteit in de woningtypes. Ontwikkelaars zijn zoekende naar een goede uitwerking van de diverse woningtypes.

Nu de bestemmingsplannen Vlietvoorde West, Vlietvoorde Weiden en Noorthey zijn vastgesteld, zijn voor alle plandelen in het plangebied de planologische kaders helder.
De ontwikkelaars zijn aan zet om binnen de kaders hun woningbouw vorm te geven. De gemeente en de ontwikkelaars verzorgen gezamenlijk de communicatie over de plannen.

Bij elke herziening van de grondexploitatie wordt een uitgebreide risicoanalyse uitgevoerd. De grootste onzekerheid is de ontwikkeling van de grondprijzen en daarmee samenhangend het afzettempo van nieuwbouwwoningen. Om de risico’s te beheersen zijn beheersmaatregelen geformuleerd. Het doel van de beheersmaatregelen is om de risico’s te vermijden, te reduceren of over te dragen.

Belangrijke beheersmaatregelen voor Vlietvoorde zijn de herzieningen van de grondexploitatie, het periodiek uitvoeren van marktonderzoek, een goede gebiedspromotie en het tijdig opstarten van onderhandelingen met grondeigenaren.