Projectenboek

Doel
Reguliere woningzoekenden op de woningmarkt voorzien in de behoefte aan betaalbare woningen. Voorkomen van een tekort aan goedkope huurwoningen, met bevordering van de doorstroming uit de bestaande voorraad en zo min mogelijke wachttijd voor toewijzing. Hierbij is het doel om deze wachttijd in ieder geval niet te laten oplopen ten opzichte van de huidige wachttijden. Hiervoor heeft de gemeenteraad op 5 juli 2016 besloten op de locatie De Star sociale woningbouw te realiseren.

Resultaat
Het resultaat van het project zijn de verlening van de omgevingsvergunning voor en de oplevering van sociale huurwoningen en vrije sector woningen op de locatie De Star.
Hiervoor zullen onder meer de nodige overeenkomsten worden gesloten, een inrichtingsplan worden opgesteld en de nodige planologische procedure(s) worden doorlopen.

De gemeente heeft zich tot doel gesteld, voor 2030, 750 sociale woningen in de gemeente te realiseren. De Star is in 2016 aangewezen als locatie voor sociale woningbouw en in 2017 heeft de eerste planvorming voor het gebied plaatsgevonden. In 2018 is het plangebied uitgebreid en is de ruimtelijke uitwerking samen met de projectontwikkelaar opgepakt. De gemeente is nog in gesprek met WDevelop over een bouwclaimovereenkomst en met WoonInvest en/of Vidomes over een koop-realisatieovereenkomst. Wooninvest is voornemens het project over te dragen aan Vidomes.

Vooral het onderzoek op grond van de Wet Natuurbeheer heeft aanzienlijke planningsgevolgen met zich meegebracht. Eind 2021 bleek dat voor het plangebied De Star verplicht vervolg onderzoek naar specifieke soorten moest worden uitgevoerd. Dat onderzoek is begin 2023 afgerond. De conclusie van dit onderzoek is dat de herontwikkeling mogelijk negatieve effecten zou kunnen hebben op vleermuizensoorten. Het onderzoek heeft uitgewezen dat in het plangebied 2 paarverblijven van de gewone dwergvleermuis en 2 verblijfplaatsen van de ruige dwergvleermuis aanwezig zijn. Het adviesbureau heeft in de opgestelde rapportage geconcludeerd dat een ontheffing van de Wet Natuurbeheer moet worden aangevraagd. De ontheffing is inmiddels verleend.   

De gemeente maakt de grond bouwrijp voor de herontwikkeling. Onderdeel van het bouwrijp maken is het voorbelasten van de grond. Uit de uitgevoerde sonderingen blijkt dat de grond onvoldoende draagkracht heeft. De grond moet 18 maanden worden voorbelast. Dit is langer dan gemiddeld. Om de gevolgen voor de doorlooptijd te beperken wordt nagedacht om het voorbelasten gelijktijdig laten lopen met de planologische procedure. De omgevingsvergunning voor het voorbelasten wordt aangevraagd op basis van het huidige bestemmingsplan waarvan met een omgevingsvergunning zal worden afgeweken.

De gemeenteraad heeft op 5 juli 2023 de grondexploitatie “De Star” vastgesteld, waarmee de grondexploitatie per 1 januari 2023 geopend is. Zowel de uitwerking van het ruimtelijk kader, als de uitkomsten van de onderzoeken en de ontwikkel- en samenwerkingsafspraken zijn financieel vertaald in een grondexploitatie. In de grondexploitatieberekeningen zijn de investeringskosten afgezet tegen de grondopbrengsten, die zijn gebaseerd op de residuele grondwaarde. Het saldo van de grondexploitatie is gebaseerd op een dynamische eindwaardeberekening, waarin naast het saldo van de grondkosten en -opbrengsten, de rente- en indexatie-invloeden inzichtelijk zijn gemaakt.

Q2 2023

Openen grondexploitatie

Q3 2023

Q4 2023 - Q4 2024

Verlenen omgevingsvergunning

2024

2025

afhankelijk van de procedure omgevingsvergunning

2026

afhankelijk van de start bouwwerkzaamheden

Voor de herontwikkeling is een ontheffing op basis van de wet Natuurbescherming aangevraagd. In het gebied zijn verblijfsplaatsen van vleermuizen. Dit heeft voor vertraging gezorgd binnen het project.

inloopavond

De uitwerking van het ruimtelijk kader met de omgeving bespreken

Medio juli 2020 is de participatiesite, www.lv.nl/destar over de Star live gegaan. Inwoners hebben voor een periode van 6 weken de mogelijkheid gehad om mee te denken over de groene zone en opmerkingen en vragen te plaatsen bij het gepresenteerde plan.
Vervolgens is in mei 2023 een inloopavond georganiseerd en zijn de plannen voor de openbare ruimte gepresenteerd en de eerste ontwerpen van de twee ontwikkelpartners.

De zorgen die bij de omwonenden leven zijn:

• De doorstroming van en naar de wijk.
  De ontsluiting wordt nu ook als een probleem ervaren. De verwachting is dat de problemen met het realiseren van de plannen gaan toenemen.
• Ontsluiting en bereikbaarheid;
  de omwonenden maken zich zorgen over de doorstroming. Parkeren; Zijn er voldoende parkeerplaatsen? Deze vraag is vaak gesteld. Ook omdat het openbaar vervoer redelijk op afstand is.
• Milieutechnisch;
  De geluidsoverlast van de A4 is vaak benoemd. Welke maatregelen worden genomen en zijn deze wel afdoende.
• Veiligheid De Star;
  De Star zal intensiever worden gebruikt. De omgeving verzoekt om extra veiligheidsmaatregelen.

Maatschappelijk draagvlak
Er is door buurtbewoners kritisch gereageerd op de tijdens een inloopavond gepresenteerde plannen voor de bouw van sociale huurwoningen. Onderzocht wordt op welke manier tegemoet kan worden gekomen aan de genoemde aandachtspunten. De uitkomst hiervan en het op basis daarvan voorgestelde vervolgtraject wordt tijdens een nog te plannen omwonenden/bijeenkomst/inloopavond met de buurt gecommuniceerd.

Milieuaspecten
De ter plaatse geldende milieuaspecten kunnen invloed hebben op bouwmogelijkheden en, afhankelijk van de te nemen maatregelen, ook op de planning.
De omvang, gevolgen en aanpak van de regulier en locatie gerelateerde risico's worden en zijn nader uitgezocht, zoals:

• de gestelde geluidscontouren van de snelweg A4.
• de kosten van eventuele maatregelen tegen de geluidsoverlast van de A4 vormen een financieel risico. De omvang van dit risico is nog niet bekend en hangt af van de gekozen oplossing.

Bereikbaarheid
In de reacties van omwonenden werd gewezen op de slechte bereikbaarheid van de wijk. Het is bekend dat er voornamelijk in de ochtendspits files ontstaan bij de rotonde. In 2018 heeft een expertisebureau een onderzoek uitgevoerd naar de effecten van het realiseren van 100 nieuwe woningen waarvan het plan op dat moment uitging. Met die aantallen zou de opstopping hoogstens een auto langer worden op de piekmomenten.
Na een paar jaar is het plan uitgebreid naar 155 woningen en wordt het verkeersonderzoek geactualiseerd. De verwachting is dat het geactualiseerde onderzoek naar de verkeerseffecten in april 2024 beschikbaar is.
In algemene zin is het natuurlijk mogelijk dat het drukker wordt op De Star, maar de verwachting is dat dit type weg de verkeersgeneratie goed aankan

Communicatie
Bovenstaand vraagt om goede communicatie naar omwonenden over het proces, het stedenbouwkundige plan en de toelichting hoe hierin is omgegaan met de eerdere reacties van omwonenden.