Projectenboek

De eigenaar van het kantoorpand aan de Appelgaarde 2-4 in Voorburg, REB Projects, heeft in 2017 medewerking verzocht om woningbouw op deze locatie te realiseren. De gemeente werkt sindsdien samen met REB Projects om woningbouw op deze locatie mogelijk te maken. De ontwikkeling kan een belangrijke bijdrage leveren aan de woningbouwopgave waar de gemeente voor staat. De locatie is hier geschikt voor vanwege de gunstige ligging ten opzichte van NS station Mariahoeve.

De planvorming loopt al langere tijd. Dit geldt ook voor het participatieproces. In april 2019 heeft REB Projects een Ambitiedocument afgerond. Vervolgens heeft de gemeente een Ontwikkelvisie opgesteld. Deze is in juni 2020 vastgesteld door de gemeenteraad. Begin juli 2022 heeft het college ingestemd met het voorstel om de gebiedsontwikkeling integraal en in één fase te gaan benaderen. De fasering in twee fases die in de Ontwikkelvisie was opgenomen is losgelaten; er wordt in het vervolg gekeken naar het gehele projectgebied, met een focus op het grondgebied van de gemeente Leidschendam-Voorburg (waarbinnen zowel REB Projects als de gemeente grondeigenaar zijn). De inzet is om minimaal 35.000 m2 bruto vloeroppervlak aan programma (vooral woningbouw, maar ook commerciële en maatschappelijke voorzieningen) toe te voegen. Het college heeft de ambitie uitgesproken om, indien zorgvuldig inpasbaar, hier meer m2 (tot maximaal 45.000 m2 bvo) van te maken. Daarnaast wordt ingezet op een stevige opwaardering van de ruimtelijke kwaliteit van de stationsomgeving, waarbij vergroening en klimaatadaptatie belangrijke punten zijn. Door omwonenden en andere belanghebbenden is de keuze voor de integrale benadering met veel enthousiasme ontvangen. Het bouwvolume is voor hen daarentegen wel een serieus discussiepunt.

In de tweede helft van 2022 is door de gemeente en REB Projects, in nauw overleg met een afvaardiging van drie bewonersorganisaties, een plan van aanpak participatie gemaakt voor het proces om, samen met omwonenden en andere stakeholders, te komen tot een ruimtelijk kader. Eind november 2022 zijn tijdens een participatieavond vier scenario’s voor de toekomstige bebouwing en de inrichting van de openbare ruimte gepresenteerd. Het projectgebied waar in de scenario’s vanuit wordt gegaan loopt grofweg van de Hofzichtlaan aan de westzijde tot het sportveldje aan de oostzijde en van het spoortalud aan de noordzijde tot en met de rijbaan van de Appelgaarde aan de zuidzijde.

In 2023 is vervolgens een aantal belangrijke stappen gezet om te komen tot een ruimtelijk kader voor de gebiedsontwikkeling Appelgaarde 2-4 en omgeving:
• Het plan van aanpak participatie, dat is opgesteld door de gemeente en ontwikkelaar REB Projects in samenwerking met vertegenwoordigers van de bewonersorganisaties De Gaarden, de Populier en POPEL. Het plan is in maart vastgesteld door het college en ter informatie aan de raad toegezonden.
• Er is, mede op verzoek van de betrokken omwonenden, een Leefbaarheids Effect Rapportage (LER) opgesteld door bureau StrateGis. Ontwikkelaar REB Projects heeft hier de opdracht voor gegeven. Op 5 april is de concept LER gepresenteerd tijdens een participatieavond. Voor alle bewoners en andere geïnteresseerden is het mogelijk gemaakt om de LER en het bijbehorende 3D-model online te bekijken en nog op de concept rapportage te reageren. De LER heeft geleid tot enkele aandachtspunt die in het vervolg van het planproces worden meegenomen.
• Voor de varianten van de toekomstige bebouwing die eind 2022 tijdens een participatieavond zijn gepresenteerd is door het bureau OMRT, in opdracht van REB Projects, een studie gedaan naar windhinder, geluidsbelasting, bezonning en daglichttoetreding (zowel voor de bestaande als de toekomstige bebouwing). Ook deze resultaten zijn op 5 april gepresenteerd en gedeeld met de participanten (zij konden inloggen in de online omgeving en alle resultaten bekijken).
• Op 28 juni heeft een participatieavond plaatsgevonden over de scenario’s voor de bebouwing en de openbare ruimte. Er zijn twee modellen (model X en model Y) gepresenteerd. De vier eerdere scenario’s (november 2022), de uitkomsten van de LER en van de studie van OMRT en de reacties vanuit de stakeholders op deze producten hebben geleid tot de verdere aanscherping tot twee modellen (van 40.000 tot 45.000 m2 bvo). Door aanwezige bewoners is enthousiast gereageerd op de gepresenteerde modellen. Wel is door meerdere bewoners duidelijk aangegeven dat zij moeite hebben met het opgenomen volume. De bouwmassa is wat hen betreft te massaal, de menselijke maat ontbreekt. Hierop is de toezegging gedaan om de modellen verder uit te werken in varianten met 35.000 m2 bvo en 45.000 m2 bvo en deze door een extern bureau financieel te laten doorrekenen om de haalbaarheid te kunnen bepalen.
• Op 28 augustus is de verder uitgewerkte en aangescherpte Leefbaarheids Effect Rapportage tijdens een participatieavond gepresenteerd en besproken. Ook de eerdere feedback vanuit de participatie is in deze nieuwe versie verwerkt.
• De haalbaarheidsstudie die TenneT heeft uitgevoerd naar de zogeheten verkabeling (het ondergronds brengen van de hoogspanningslijnen, een harde randvoorwaarde voor de gebiedsontwikkeling Appelgaarde) is definitief gemaakt en aan de gemeente opgeleverd.
• REB Projects en de gemeente hebben samen een extern adviesbureau de opdracht gegeven de financiële haalbaarheid van de modellen X en Y te onderzoeken. Voor allebei de modellen is een variant met 35.000 m2 en een variant met 45.000 m2 programma (wonen, voorzieningen, parkeren) onderzocht.

In 2024 zijn de volgende stappen gezet:
• De eerste uitkomsten hebben laten zien dat de doorrekening van de modellen niet tot een positief resultaat leidt. En dus niet tot een haalbaar plan. Er is opdracht gegeven aan externe partijen om onder andere de bouwkosten verder te onderzoeken en de verwachte opbrengsten scherper te krijgen. Ook wordt gekeken hoe de modellen kunnen worden aangepast om tot een haalbaar plan te komen. De vertegenwoordigers van de bewonersorganisaties zijn hierbij betrokken.  
• Aan TenneT is opdracht gegeven de volgende fase (de ‘basisontwerp- fase’) in het proces van de verkabeling (het onder de grond brengen van de hoogspanningslijnen) op te starten.

Voor het vervolg van 2024 is het doel om tot een haalbaar plan te komen. Het aangepaste plan zal besproken worden met de betrokken bewoners. Daarna wordt het ruimtelijk kader opgesteld. Hier vindt besluitvorming over plaats in de gemeenteraad. Het ruimtelijk kader vormt de basis voor de ruimtelijke procedures die nodig zijn om het plan te realiseren.