Herontwikkeling Schakenbosch

De gemeente heeft samen met de initiatiefnemer (Schakenbosch BV) een intentieovereenkomst afgesloten om de haalbaarheid van de herontwikkeling van het gebied Schakenbosch te onderzoeken. De initiatiefnemer wil voor eigen rekening en risico het gebied herontwikkelen. De gemeente neemt procesmatig een leidende rol om te komen tot een planologisch besluit. In de intentieovereenkomst is afgesproken de haalbaarheid van deze herontwikkeling te onderzoeken en een ruimtelijk kader op te stellen. In het ruimtelijk kader staan de voorwaarden (spelregels) waaraan het plan moet voldoen. In de anterieure overeenkomst staan afspraken over het kostenverhaal en andere zaken die niet in het bestemmingsplan geregeld (kunnen) worden. In nauw overleg met de ontwikkelaar is het ontwerpbestemmingsplan opgesteld. Dit heeft ter inzage gelegen. Binnengekomen zienswijzen zijn behandeld en het college heeft tweemaal ingestemd met het gewijzigde bestemmingsplan en de zienswijzennota. Er is een beroep ingediend tegen het vastgestelde bestemmingsplan. De uitspraak in de bodemprocedure heeft geleid tot een onherroepelijk bestemmingsplan (februari 2022).

Daarnaast zijn aanvullende afspraken op de anterieure overeenkomst gemaakt na aanname van het amendement, die zijn vastgelegd in een allonge op de anterieure overeenkomst. De gemeente zet zich samen met Schakenbosch BV in om tot realisatie te komen. Een van de handvaten daarbij is het beeldkwaliteitsplan dat is opgesteld en in februari 2022 door de  gemeenteraad is vastgesteld. In dit beeldkwaliteitsplan staat de stedenbouwkundige en landschappelijke opzet; een belangrijke bouwsteen in voorbereiding op de realisatie van de plannen. Daarnaast levert de gemeente een bijdrage aan het inrichtingsplan dat 2022 is goedgekeurd. Ook speelt de gemeente een rol in het verlenen van vergunningen die nodig zijn om de ontwikkeling mogelijk te maken, zoals de kapvergunning Tweede Fase.

Taken van de gemeente zijn:
·   Het managen van de gemeentelijke begeleiding van de voorgenomen herontwikkeling
·   Het opstellen van een ruimtelijk kader en het ter vaststelling aanbieden aan de gemeenteraad (vastgesteld 12 december 2017)
·   Het voeren van overleg en communicatie met omwonenden over de herontwikkeling en in algemene zin met derden
·   Het toetsen van het beeldkwaliteitsplan en het inrichtingsplan
·   Het opstellen van (eventuele) vervolgovereenkomsten, zoals een anterieure overeenkomst (vastgesteld op 15 oktober 2019) en beheerovereenkomst (nog op te stellen)
·   Het opstellen van een kostenbegroting vanwege het wettelijk verplichte kostenverhaal
·   Het eventueel opstellen van divers kaartmateriaal
·   Het toetsen van de door de initiatiefnemer in te dienen omgevingsvergunningen aan o.a. het bestemmingsplan

Taken van de initiatiefnemers:
·   Het verrichten van marktonderzoek met het oog op de product-marktcombinatie
·   Het voeren van overleg en communicatie over de herontwikkeling met de gemeente en met derden
·   Het opstellen van een inrichtingsplan inclusief eventuele particuliere parkeervoorzieningen
·   Het uitvoeren van een onderzoek naar de mogelijkheden tot het verkrijgen van alle benodigde vergunningen, ontheffingen en toestemmingen noodzakelijk om de herontwikkeling te kunnen realiseren

Doel
De ambitie van de ontwikkelaar voor het gebied is een hoogwaardige en duurzame herontwikkeling van Schakenbosch. Behalve woningbouw streeft de ontwikkelaar ernaar ook zorg- en maatschappelijke voorzieningen in het gebied te realiseren. Zo wordt er gewerkt aan de realisatie van een kleinschalige horeca, gezondheidscentrum en maatschappelijke voorziening (bijv. een leerwerkbedrijf). De ontwikkelaar wil, overeenkomstig de voorwaarden in het ruimtelijk kader en beeldkwaliteitsplan, het groene karakter van het gebied behouden en versterken. Voor het beheer van het openbare deel van het gebied zijn met de gemeente nadere afspraken gemaakt. De gemeente neemt de openbare ruimte in eigendom, is verantwoordelijk voor het beheer en onderhoud en borgt daarmee het openbare en groene karakter van Schakenbosch.
De gemeente faciliteert het ruimtelijk initiatief voor de herontwikkeling van het gebied Schakenbosch en geeft daarmee uitvoering aan de publiekrechtelijke taak van de gemeente bij verzoeken (initiatieven) van derden die in strijd zijn met het bestemmingsplan.

Resultaat
Het beoogde resultaat van het project is:

• Gemeente: de afronding van de planologische procedures (verlenen omgevingsvergunningen).

Op 12 december 2017 heeft de gemeenteraad het ruimtelijk kader vastgesteld. Hierin zijn de spelregels voor deze herontwikkeling beschreven; op 29 oktober 2019 is het ontwerp bestemmingsplan vastgesteld in college. In Q1 2021 is naar aanleiding van het amendement aangenomen op 7 juli 2020 het Bestemmingsplan met planwijzigingen toegelicht in de toelichting op het bestemmingsplan opnieuw door het college goedgekeurd en op 9 maart 2021 vastgesteld door de gemeenteraad. In februari 2022 is het bestemmingsplan onherroepelijk geworden. Ook is in februari 2022 het beeldkwaliteitsplan door de gemeenteraad vastgesteld.

• Ontwikkelaar: de realisatie van maximaal 325 woningen, waarvan 10% goedkoop/ middenduur en 5% sociaal, een zorgcentrum met minimaal 48 zorgplaatsen, maatschappelijke voorzieningen en kleinschalig horeca in een groene, parkachtige woonomgeving

Op 12 december 2017 is het ruimtelijk kader door de gemeenteraad vastgesteld. Voor inhoudelijke informatie over het ruimtelijk kader wordt verwezen naar de projectpagina op de gemeentesite: www.lv.nl/schakenbosch
Bij de besluitvorming over het ruimtelijk kader is ook een motie aangenomen om medewerking te verlenen aan het vinden van partijen voor het zorginitiatief van 'Groep Vlaming'. te bevorderen dat partijen op een goede manier met elkaar in gesprek blijven en de mogelijkheden te verkennen voor een leerwerkbedrijf in Schakenbosch. De mogelijke inpassing van beide initiatieven in de planontwikkeling Schakenbosch wordt besproken in de voortgangsgesprekken met de ontwikkelaar. Daar waar nodig faciliteert de gemeente het gesprek tussen verschillende betrokken partijen. De gemeente is geen partij in de uiteindelijke dealvorming tussen de betrokken partijen maar jaagt aan en faciliteert. Er is afstemming met de ontwikkelaar en het leerwerkbedrijf, die tijdelijk een plek hebben op het terrein, om te onderzoeken of het leerwerkbedrijf een permanente plek zou kunnen krijgen op het terrein.   

Door het college is op 29 oktober 2019 het ontwerpbestemmingsplan goedgekeurd. Dit heeft van 15 november tot 27 december 2019 ter inzage gelegen. Op 28 november is er een inloopbijeenkomst geweest voor omwonenden. Het bestemmingsplan is op 7 juli 2020 ter besluitvorming aan de gemeenteraad voorgelegd. De gemeenteraad heeft het voorstel tijdens de raadsvergadering van 7 juli 2020 niet overgenomen maar in meerderheid ingestemd met een amendement. Dat heeft geresulteerd in een besluit dat ingrijpend afwijkt van het door het college voorgestelde besluit. Het college heeft de gemeenteraad om verduidelijking gevraagd in een raadsbrief (1 september 2020) ten aanzien van het genomen besluit. Daarbij heeft zij een voorstel gedaan hoe het plan en de betrokkenheid van de omgeving te verbeteren. Met de uitvoering van deze raadsbrief is ingestemd door de gemeenteraad. Daarbij is het uitgangspunt de ontwikkeling niet tot een halt te roepen maar op elementen aan te vullen.  Dit heeft geresulteerd in aanvullende afspraken met betrokken partijen en aanpassingen op de toelichting van het bestemmingsplan. Het college heeft op 12 januari 2021 ingestemd met het bestemmingsplan en aanvullende afspraken. Op 9 maart 2021 heeft de gemeenteraad het gewijzigde bestemmingsplan en de zienswijzennota vastgesteld. Een aangevraagde voorlopige voorziening is in juli 2021 afgewezen door de voorzieningenrechter. Op 16 februari 2022 heeft de Raad van State het tegen het raadsbesluit ingestelde beroep ongegrond verklaard. Daarmee is het bestemmingsplan Schakenbosch onherroepelijk geworden.

Het inrichtingsplan en het beeldkwaliteitsplan voor Schakenbosch zijn uitgewerkt. Het beeldkwaliteitsplan is in februari 2022 door de gemeenteraad vastgesteld. Het inrichtingsplan is in 2022 definitief gemaakt.

Tevens is er in de zomer van 2021 een vergunning aangevraagd voor de kap van bomen in het gebied. Deze aanvraag is door de gemeente goedgekeurd. Er zijn bezwaren en voorlopige voorzieningen tegen de kapvergunning ingediend. Een aantal bezwaren zijn afgewezen. De ontwikkelaar is met één partij in gesprek geweest wat heeft geleid tot aanpassing van de kapvergunning en het intrekken van het bezwaar. Vanaf januari 2023 is gestart met een deel van de kap volgens de voorwaarden van de kapvergunning.

december 2017

gemeenteraad

12 december 2017

21 oktober 2019

college

7 juli 2020

gemeenteraad

7 juli 2020

bestemmingplan en zienswijzennota niet vastgesteld

7 juli 2020

gemeenteraad

7 juli 2020

uitvoering amendement conform raadsbrief 1 september 2020

9 maart 2021

gemeenteraad

9 maart 2021

aangepast bestemmingsplan nav aanname amendement 7 juli 2020

Q1 2022

gemeenteraad

22 februari 2022

vastgesteld door gemeenteraad

Q4 2023

het zorgcentrum wordt op basis van nieuw bestemmingsplan gerealiseerd

Q4 2023

onder voorbehoud van ruimtelijke procedures

2024 tot 2026

onder voorbehoud van ruimtelijke procedures

Door middel van inloopavonden, nieuwsbrieven en de gemeentelijke website worden omwonenden geïnformeerd over de voortgang van het project en eventuele nieuwe ontwikkelingen.
Om ter voorbereiding op het opstellen van het ruimtelijk kader wensen en suggesties van omwonenden te verzamelen is op 7 november 2016 een inloopavond georganiseerd. Met een inloopavond op 20 april 2017 zijn omwonenden geïnformeerd over het opgestelde (concept) ruimtelijk kader en kon men hierop reageren. Vooruitlopend op vaststelling van het ruimtelijk kader door het college is op 29 augustus 2017 een Open Raadhuis-avond georganiseerd.
Na de vaststelling van het ruimtelijk kader door de gemeenteraad op 12 december 2017 is een klankbordgroep van omwonenden en andere stakeholders ingesteld, die in gezamenlijk overleg met de ontwikkelaar en de gemeente over de nadere uitwerking van de plannen kan meedenken en kan adviseren. Deze klankbordgroep is na besluitvorming van het ontwerpbestemmingsplan in januari 2020 gestopt. Betrokkenen krijgen na afronding van deze procedure via andere middelen de gelegenheid om mee te denken in de uitwerking van de planvorming.

De ontwikkelaar heeft omwonenden en andere belangstellenden op 9 maart 2019 tijdens een informatiebijeenkomst over de stand van zaken en de voorgenomen herontwikkeling georganiseerd.
De ontwikkelaar heeft via haar nieuwsbrief omwonenden gevraagd hun ideeën over de invulling van de openbare ruimte te delen. Deze zijn besproken tijdens een workshop georganiseerd door ontwikkelaar in het najaar 2019.
Op 28 november 2019 is er een inloopbijeenkomst georganiseerd met betrekking tot het bestemmingsplan. Het ontwerp bestemmingsplan heeft in het najaar van 2019 ter inzage gelegen. Naar aanleiding van aangenomen amendement en vervolg van de planvorming is er in het najaar van 2020 een extra participatieronde geweest conform opgestelde participatieaanpak.  Er hebben twee fysieke Ronde Tafelgesprekken plaatsgevonden met circa 15 directbetrokkenen (omwonenden, indieners van zienswijzen). Daarbij zijn de verschillende belangen en zorgen die spelen geïnventariseerd en toegelicht en zijn de deelnemers, de initiatiefnemer en de gemeente verder met elkaar in gesprek gegaan over een aantal belangrijke thema’s. Hiermee is geprobeerd verwachtingen goed te managen en dit heeft geleid tot aanvullende afspraken.  Ook is er op 24 oktober 2020 een brede digitale informatiebijeenkomst georganiseerd waaraan circa 100 mensen deelnamen. Er is online een uitgebreid vraaggesprek gehouden tussen de deelnemers en een panel, bestaande uit vertegenwoordigers van de initiatiefnemer en de gemeente. Daarnaast is door middel van een online-enquête tool opgehaald hoe deelnemers Schakenbosch nu en in de toekomst zien, wat ze vinden van het plan en hoe ze aankijken tegen thema’s als groen, woningbouw, verkeer en milieu. Naar aanleiding van besluitvorming door het college op 12 januari 2021 is er een persbericht verzonden vanuit de gemeente om betrokkenen en geïnteresseerde te informeren over de actuele stand van zaken. Op 12 juli 2021 is er een digitale informatiebijeenkomst geweest, waarin is toegelicht hoe het openbaar gebied van Schakenbosch eruit komt te zien.

In september 2022 is er door ontwikkelaar en gemeente een inloopbijeenkomst georganiseerd op Schakenbosch om omwonenden en andere belangstellenden te informeren over hoe het landgoed eruit komt te zien en hen bij te praten over de vervolgstappen.

De initiatiefnemer ontwikkelt voor eigen rekening en risico. De gemeente heeft geen eigendom op het terrein en de kosten van de gemeentelijke werkzaamheden voor het opstellen van het ruimtelijk kader en de aanpassing bestemmingsplan worden verhaald via een intentie- en anterieure overeenkomst.
De gemeente heeft hierdoor geen directe financiële risico’s met betrekking tot de realisatie van dit project. Echter door genomen raadsbesluit op 7 juli 2020 meent de ontwikkelaar dat herontwikkeling van het gebied niet meer mogelijk is volgens eerder gemaakte afspraken. Zij heeft juridische en overige stappen aangekondigd richting de gemeente. Een eventuele schadeclaim, het afzetten van het gebied dat privé-eigendom is van de ontwikkelaar zijn voorbeelden van de aangekondigde stappen. Vooralsnog heeft de ontwikkelaar deze stappen niet gezet en zijn beide partijen constructief in gesprek.

Er is mogelijk wel sprake van een maatschappelijk risico. Een aandachtspunt hierbij is onder meer het gebruik van het terrein van Schakenbosch als openbaar toegankelijk parkgebied voor bewoners van de omliggende wijken. Een groep omwonenden zegt te vrezen dat deze parkfunctie verloren gaat en de leefbaarheid van de omgeving onder druk komt te staan. Met de spelregels in het ruimtelijk kader, het opstellen van een beheerovereenkomst en goede communicatie met/naar omwonenden wordt getracht dit maatschappelijk risico zo veel mogelijk te beperken. Zo is, naast de reguliere communicatie via nieuwsbrieven/ berichten en de gemeentelijk projectpagina, voor de uitwerking van het ruimtelijk kader een klankbordgroep van omwonenden samengesteld. Ook heeft de ontwikkelaar een online nieuwsbrief waarin zij actuele informatie deelt.
Ook is er een initiatiefgroep van omwonenden die aandacht vraagt voor de (verkeers)gevolgen van de diverse ontwikkelingen in Leidschendam-Noord voor de Veursestraatweg en milieueffecten in het gebied.