Herontwikkeling Schakenbosch

De gemeente heeft samen met de initiatiefnemer (Schakenbosch BV) een intentieovereenkomst afgesloten om de haalbaarheid van de herontwikkeling van het gebied Schakenbosch te onderzoeken.  De initiatiefnemer wil voor eigen rekening en risico het gebied herontwikkelen. De gemeente neemt procesmatig een leidende rol om te komen tot een planologisch besluit. In de intentieovereenkomst is afgesproken de haalbaarheid van deze herontwikkeling te onderzoeken en een ruimtelijk kader op te stellen. In het ruimtelijk kader staan de voorwaarden (spelregels) waaraan het plan moet voldoen. In de anterieure overeenkomst staan afspraken over het kostenverhaal en andere zaken die niet in het bestemmingsplan geregeld (kunnen) worden. In nauw overleg met de ontwikkelaar is het ontwerpbestemmingsplan opgesteld. Dit heeft ter inzage gelegen. Binnengekomen zienswijzen zijn behandeld en het college heeft tweemaal ingestemd met het gewijzigde bestemmingsplan en de zienswijzennota. Daarnaast zijn aanvulllende afspraken op de anterieure overeenkomst gemaakt na aanname van het amendement, die zijn vastgelegd in een allonge op de anterieure overeenkomst. De gemeente zet zich samen met Schakenbosch BV in om tot realisatie te komen. Een van de handvaten daarbij is het beeldkwaliteitsplan dat wordt opgesteld en in Q3/Q4 2021 ter vaststelling zal worden aangeboden aan college en raad. In dit beeldkwaliteitsplan staat de stedenbouwkundige en landschappelijk opzet; een belangrijke bouwsteen in voorbereiding op de realisatie van de plannen.

Taken van de gemeente zijn:

• het managen van de gemeentelijke begeleiding van de voorgenomen herontwikkeling;
• het opstellen van een ruimtelijk kader en het ter vaststelling aanbieden aan de gemeenteraad (vastgesteld 12 december 2017);
• het voeren van overleg en communicatie met omwonenden over de herontwikkeling en in algemene zin met derden;
• het toetsen van het stedenbouwkundig plan, schetsontwerp en het inrichtingsplan;
• het opstellen van (eventuele) vervolgovereenkomsten, zoals een anterieure overeenkomst (vastgesteld op 15 oktober 2019)  en beheerovereenkomst;
• het opstellen van een kostenbegroting vanwege het wettelijk verplichte kostenverhaal;
• het eventueel opstellen van divers kaartmateriaal;
• toetsing en in procedure brengen van het door de ontwikkelaar op te (laten) stellen ontwerpbestemmingsplan (ingestemd door college op 17 maart 2020 en vastgesteld door raad op 9 maart 2021).

Taken van de initiatiefnemers:

• het uitvoeren van de diverse onderzoeken die nodig zijn voor de beoogde bestemmingsplanwijziging of het beoogde planologisch besluit;
• het (laten) opstellen van het ontwerpbestemmingsplan;
• het verrichten van marktonderzoek met het oog op de product-marktcombinatie;
• het voeren van overleg en communicatie over de herontwikkeling met de gemeente en met derden;
• het opstellen van een inrichtingsplan, stedenbouwkundig plan inclusief eventuele particuliere parkeervoorzieningen;
• het uitvoeren van een onderzoek naar de mogelijkheden tot het verkrijgen van alle benodigde vergunningen, ontheffingen en toestemmingen noodzakelijk om de herontwikkeling te kunnen realiseren.

Doel
De ambitie van de ontwikkelaar voor het gebied is een hoogwaardige en duurzame herontwikkeling van Schakenbosch. Behalve woningbouw streeft de ontwikkelaar ernaar ook zorg- en maatschappelijke voorziening in het gebied te realiseren. Zo wordt er gewerkt aan de realisatie van een kleinschalige horeca, gezondheidscentrum en maatschappelijke voorziening (bijv. een leerwerkbedrijf). De ontwikkelaar wil, overeenkomstig de voorwaarden in het ruimtelijk kader, het groene karakter van het gebied behouden en versterken. Voor het beheer van het openbare deel van het gebied zijn met de gemeente nadere afspraken gemaakt. De gemeente neemt de openbare ruimte in eigendom, beheer en onderhoud en borgt daarmee het openbare en groene karakter van Schakenbosch.
De gemeente faciliteert het ruimtelijk initiatief voor de herontwikkeling van het gebied Schakenbosch en geeft daarmee uitvoering aan de publiekrechtelijke taak van de gemeente bij verzoeken (initiatieven) van derden die in strijd zijn met het bestemmingsplan.

Resultaat
Het beoogde resultaat van het project is:

• Gemeente: de afronding van de planologische procedures (vaststellen bestemmingsplan en verlenen omgevingsvergunningen). In het op 12 december 2017 door de raad vastgestelde ruimtelijk kader zijn de spelregels voor deze herontwikkeling beschreven; op 29 oktober 2019 is het ontwerp bestemmingsplan vastgesteld in college. In Q1 2021 is na aanleiding van het amendement aangenomen op 7 juli 2020 het Bestemmingsplan met planwijzigingen toegelicht in de toelichting op het bestemmingsplan opnieuw door het college goedgekeurd en op 9 maart 2021 vastgesteld door de Raad.
• Ontwikkelaar: de realisatie van maximaal 325 woningen, waarvan 10% goedkoop/ middenduur en 5% sociaal, een zorgcentrum met minimaal 48 zorgplaatsen, maatschappelijke voorzieningen en kleinschalig horeca in een groene, parkachtige woonomgeving.

Op 12 december 2017 is het ruimtelijk kader door de raad vastgesteld. Voor inhoudelijke informatie over het ruimtelijk kader wordt verwezen naar de projectpagina op de gemeentesite: www.lv.nl/schakenbosch.
Bij de besluitvorming over het ruimtelijk kader is ook een motie aangenomen om medewerking te verlenen aan het vinden van partijen voor het zorginitiatief van 'Groep Vlaming', te bevorderen dat partijen op een goede manier met elkaar in gesprek blijven en de mogelijkheden te verkennen voor een leerwerkbedrijf in Schakenbosch. De mogelijke inpassing van beide initiatieven in de planontwikkeling Schakenbosch wordt besproken in de voortgangsgesprekken met de ontwikkelaar. Daar waar nodig faciliteert de gemeente het gesprek tussen verschillende betrokken partijen. De gemeente is geen partij in de uiteindelijke dealvorming tussen de betrokken partijen maar jaagt aan en faciliteert. De ontwikkelaar is met zorgpartijen in gesprek over de realisatie van een zorgcentrum op de locatie. Er is afstemming met de ontwikkelaar en het leerwerkbedrijf, die tijdelijk een plek hebben op het terrein, om te onderzoeken of het leerwerkbedrijf een permanente plek zou kunnen krijgen op het terrein.   

Door het college is op 29 oktober 2019 het ontwerpbestemmingsplan goedgekeurd. Dit heeft van15 november tot 27 december 2019 ter inzage gelegen. Op 28 november is er een inloopbijeenkomst geweest voor omwonenden. Het bestemmingsplan is op 7 juli 2020 ter besluitvorming aan de raad voorgelegd. De raad heeft het voorstel tijdens de raadsvergadering van 7 juli 2020 niet overgenomen maar in meerderheid ingestemd met een amendement. Dat heeft geresulteerd in een besluit dat ingrijpend afwijkt van het door het college voorgestelde besluit. Het college heeft om verduidelijking aan de raad gevraagd in een raadsbrief (1 spetember 2020) tav het genomen besluit. Daarbij heeft zij een voorstel gedaan hoe het plan en de betrokkenheid van de omgeving te verbeteren. Met de uitvoering van deze raadsbrief is ingestemd door de raad.Daarbij is het uitgangspunt de ontwikkeling niet tot een halt te roepen maar op elementen aan te vullen.  Dit heeft geresulteerd in aanvullende afspraken met betrokken partijen en aanpassingen op de toelichting van het bestemmindsplan. Het college heeft op 12 januari 2021 ingestemd met het bestemmingsplan en aanvullende afspraken. Op 9 maart 2021 heeft de raad het gewijzigde bestemmingsplan en de zienswijzennota vastgesteld. Het bestemmingsplan is echter nog niet onherroepelijk.

In het voorjaar / zomer 2021 wordt het inrichtingsplan en het beeldkwaliteitsplan voor Schakenbosch uitgewerkt. Hierbij zal ook de omgeving worden betrokken tijdens een informatiebijeenkomst zomer 2021.

December 2017

Raad

12 december 2017

21 oktober 2019

College

7 juli 2020

Raad

7 juli 2020

Bestemmingplan en zienswijzennota niet vastgesteld

7 juli 2020

Raad

7 juli 2020

Uitvoering amendement conform raadsbrief 1 september 2020

9 maart 2021

Raad

9 maart 2021

Aangepast bestemmingsplan nav aanname amendement 7 juli 2020

Q3 2021

Raad

9 november 2021

Q2 2022

Het zorgcentrum wordt obv nieuw bestemmingsplan gerealiseerd

Q2 2022

Onder voorbehoud van ruimtelijke procedures

2023 tot 2025

Onder voorbehoud van ruimtelijke procedures

Door middel van inloopavonden, nieuwsbrieven en de gemeentelijke website worden omwonenden geïnformeerd over de voortgang van het project en eventuele nieuwe ontwikkelingen.
Om ter voorbereiding op het opstellen van het ruimtelijk kader wensen en suggesties van omwonenden te verzamelen is op 7 november 2016 een inloopavond georganiseerd. Met een inloopavond op 20 april 2017 zijn omwonenden geïnformeerd over het opgestelde (concept) ruimtelijk kader en kon men hierop reageren. Vooruitlopend op vaststelling van het ruimtelijk kader door het college is op 29 augustus 2017 een Open RaadhuisAvond georganiseerd.
Na de vaststelling van het ruimtelijk kader door de raad op 12 december 2017 is een klankbordgroep van omwonenden en andere stakeholders ingesteld, die in gezamenlijk overleg met de ontwikkelaar en de gemeente over de nadere uitwerking van de plannen kan meedenken en kan adviseren. Deze klankbordgroep is na besluitvorming van het ontwerpbestemmingsplan in januari 2020 gestopt. Betrokkenen krijgen na afronding van deze procedure via andere middelen de gelegenheid om mee te denken in de uitwerking van de planvorming.
De ontwikkelaar heeft omwonenden en andere belangstellenden op 9 maart 2019 tijdens een informatiebijeenkomst over de stand van zaken en de voorgenomen herontwikkeling georganiseerd.
De ontwikkelaar heeft via haar nieuwsbrief omwonenden gevraagd hun ideeën over de invulling van de openbare ruimte te delen. Deze zijn besproken tijdens een workshop georganiseerd door ontwikkelaar in het najaar 2019.

Op 28 november is er een inloopbijeenkomst georganiseerd met betrekking tot het bestemmingsplan. Het ontwerp bestemmingsplan heeft in het najaar van 2019 ter inzage gelegen. Naar aanleiding van aangenomen amendement en vervolg van de planvorming is er in het najaar van 2020 een extra participatieronde geweest conform opgestelde participatieaanpak.  Er hebben twee fysieke Ronde Tafelgesprekken plaatsgevonden met circa 15 directbetrokkenen (omwonenden, indieners van zienswijzen). Daarbij zijn de verschillende belangen en zorgen die spelen geïnventariseerd en toegelicht en zijn de deelnemers, de initiatiefnemer en de gemeente verder met elkaar in gesprek gegaan over een aantal belangrijke thema’s. Hiermee is geprobeerd verwachtingen goed te managen en dit heeft geleid tot aanvullende afspraken.  Ook is er op 24 oktober 2020 een brede digitale informatiebijeenkomst georganiseerd waaraan circa 100 mensen deelnamen. Er is online een uitgebreid vraaggesprek gehouden tussen de deelnemers en een panel, bestaande uit vertegenwoordigers van de initiatiefnemer en de gemeente. Daarnaast is door middel van een online-enquetetool opgehaald hoe deelnemers Schakenbosch nu en in de toekomst zien, wat ze vinden van het plan en hoe ze aankijken tegen thema’s als groen, woningbouw, verkeer en milieu. Na aanleiding van besluitvorming door het college op 12 januari is er een persbericht verzonden vanuit de gemeente om betrokkenen en geinteresseerde te informeren over de actuele stand van zaken. Na de vaststelling op 9 maart 2021 bereiden gemeente en ontwikkelaar een nieuwe ronde met informatie en participatie momenten voor. Dit ten behoeve van de uitwerking van de inrichting van de openbare ruimte. Deze worden voor en na de zomer 2021 georganiseerd.

De initiatiefnemer ontwikkelt voor eigen rekening en risico. De gemeente heeft geen eigendom op het terrein en de kosten van de gemeentelijke werkzaamheden voor het opstellen van het ruimtelijk kader en de aanpassing bestemmingsplan worden verhaald via een intentie- en anterieure overeenkomst.
De gemeente heeft hierdoor geen directe financiële risico’s met betrekking tot de realisatie van dit project. Echter door genomen raadsbesluit op 7 juli 2020 meent de ontwikkelaar dat herontwikkeling van het gebied niet meer mogelijk is volgens eerder gemaakte afspraken. Zij heeft juridische en overige stappen aangekondigd richting de gemeente. Een eventuele schadeclaim, het afzetten van het gebied dat privé eigendom is van de ontwikkelaar zijn voorbeelden van de aangekondigde stappen. Vooralsnog heeft de ontwikkelaar deze stappen niet gezet en zijn beide partijen constructief in gesprek.

Er is mogelijk wel sprake van een maatschappelijk risico. Een aandachtspunt hierbij is ondermeer het gebruik van het terrein van Schakenbosch als openbaar toegankelijk parkgebied voor bewoners van de omliggende wijken. Een groep omwonenden zegt te vrezen dat deze parkfunctie verloren gaat en de leefbaarheid van de omgeving onder druk komt te staan. Met de spelregels in het ruimtelijk kader, het opstellen van een beheerovereenkomst en goede communicatie met/naar omwonenden wordt getracht dit maatschappelijk risico zo veel mogelijk te beperken. Zo is, naast de reguliere communicatie via nieuwsbrieven/ berichten en de gemeentelijk projectpagina, voor de uitwerking van het ruimtelijk kader een klankbordgroep van omwonenden samengesteld. Ook heeft de ontwikkelaar een online nieuwsbrief waarin zij actuele informatie deelt.
Ook is er een initiatiefgroep van omwonenden die aandacht vraagt voor de (verkeers)gevolgen van de diverse ontwikkelingen in Leidschendam-Noord voor de Veursestraatweg en milieueffecten in het gebied.