Ruimtelijke initiatieven

Herontwikkeling Appelgaarde 2-4

Initiatief overzicht

Opstellen van een ontwikkelvisie en het uitwerken tot een ruimtelijk kader voor het gebied nabij station Mariahoeve aan de Appelgaarde te Voorburg.

Project locatie

Initiatief status
Risico profiel

Laag

Bestuur & ext. partijen

Volgens verwachting

Planning

Volgens verwachting

Initiatief structuur
PortefeuillehouderWethouder Kist
ProgrammaBouwen en Wonen (VHROSV)
Interne opdrachtgeverJeroen van de Ven
InitiatiefnemerREB Projects
AccounthouderRosa Goossens en Margreet Witteveen
Initiatiefkarakteristiek
PlanfaseInitiatiefase
Ruimtelijke procedure
Einddatum
Risicoprofiel
Besluitvorming
Laatste raads-/commissiebehandeling
9 juni 2020 vaststelling ontwikkelvisie
Volgende raads-/commissiebehandeling
Intentieovereenkomst
16 april 2019 vastgesteld door college. 30 maart 2021: aanvullende proces- en kostenverhaalafspraken door college vastgesteld.
Anterieure overeenkomst
Belangrijkste wijzigingen

Actualisatie van stand van zaken, planning en communicatie.

Met de vastgestelde ontwikkelvisie en budget reservering voor het ondergronds brengen van de hoogspanningskabel, wordt nu gewerkt aan de uitwerking van het ruimtelijke kader voor Fase 1; de herontwikkeling van Appelgaarde 2-4 en het stationsplein. De raad wordt binnenkort geïnformeerd met een raadsbrief.

Initiatief inhoud

De eigenaar van het kantoorpand aan de Appelgaarde 2-4 te Voorburg heeft medewerking verzocht om woningbouw op deze locatie te realiseren. De gemeente heeft samen met de projectontwikkelaar afspraken gemaakt over de totstandkoming van een ambitiedocument voor een groter gebied dan alleen de locatie Appelgaarde 2-4. Op deze manier kan worden onderzocht of meerdere ambities en doelen van de gemeente en andere eigenaren en stakeholders in het gebied verwezenlijkt kunnen worden. Te denken valt bijvoorbeeld aan het upgraden van de ruimtelijke kwaliteit van de stationsomgeving, het op korte en/of langere termijn realiseren van woningbouw, ruimte voor economische activiteiten etc. Tevens is het initiatief aangewezen als pilotproject in het kader van de Omgevingswet. Dit betekent dat  de verantwoordelijkheid voor de communicatie en het participatieproces, inclusief het opstellen van het ambitiedocument, bij de initiatiefnemer is gelegd.

In februari 2019 is een koerswijziging ingezet. In overleg met de ontwikkelaar is geconcludeerd dat het proces om te komen tot een ambitiedocument onvoldoende heeft opgeleverd wat er verwacht werd. Er is gekozen voor een gewijzigde aanpak waarbij de gemeente meer richting gaat geven en mogelijk meer zelf gaat doen.

Bijlagen:
Appelgaarde_Luchtfoto

Gemeentelijke rol

Het initiatief tot herontwikkeling is vanuit het gemeentelijke programma Implementatie Omgevingswet aangewezen als pilotproject. De pilot is bedoeld om te experimenteren met de Omgevingswet door in de initiatieffase te handelen in de geest van de toekomstige Omgevingswet. In dat kader ligt de verantwoordelijkheid voor de communicatie en participatie in dit project bij de initiatiefnemer. De eerste stap in het proces was het opstellen van een ambitiedocument , waarbij niet de gemeente, maar de initiatiefnemer als 'trekker' optreedt.  Het achterliggende idee hiervan was dat de gemeente zich hierdoor gelijkwaardig kan opstellen als eigenaar en stakeholder en tegelijkertijd het algemeen belang bewaken (goede communicatie en een goede ruimtelijke ordening).

Dit proces heeft onvoldoende opgeleverd: verwachtingen hierover liepen uit elkaar. Er is in 2019 gekozen voor een gewijzigde aanpak. De gemeente gaat meer richting geven en meer zelf doen, waaronder het opstellen van de ontwikkelvisie en de communicatie. De gemeente stelt kaders en voert de regie. De ontwikkelvisie is inmiddels vastgesteld door de Raad. De volgende stap is te komen tot een ruimtelijk kader en het maken van ontwikkelafspraken en deze vast te leggen in o.a. een Anterieure Overeenkomst en spelregelkaart.

Doelstelling en gewenst resultaat

Het doel van de opgave is een integrale gebiedsontwikkeling van Appelgaarde 2-4 e.o..  De ontwikkelvisie is op 9 juni 2020 door de Raad vastgesteld. Vervolgtraject is het uitwerken van de ontwikkelvisie in een ruimtelijk kader incl. actief participatietraject en het maken van ontwikkelafspraken en deze vast te leggen in o.a. een Anterieure Overeenkomst en spelregelkaart.

Stand van zaken

In de verkennende fase is een aantal stappen gezet. De gemeente heeft samen met REB Projects afspraken gemaakt over het opstellen van het ambitiedocument. Daarbij zijn eveneens architectenbureau MVSA Architects en landschapsarchitectenbureau OKRA betrokken.

In oktober 2017 zijn de initiatiefnemer, de voorzitter van de Bewonersvereniging De Gaarden en een aantal professionele stakeholders met elkaar in gesprek gegaan. Vanuit de gemeente was een ambtelijke werkgroep aanwezig om de gemeente in de rol als stakeholder te vertegenwoordigen. Op 14 maart 2018 heeft een participatietraject met buurtbewoners plaatsgevonden en op 26 september 2018 met een aantal ondernemers en woningbouwcorporaties onder leiding van bureau Beaumont namens de initiatiefnemer. Tevens zijn reizigers via een enquête gevraagd mee te denken over functies in het gebied. Op basis van de input van de stakeholders is een eerste concept ambitiedocument opgesteld.

In februari 2019 is gebleken dat het proces zoals tot nu toe is gevolgd onvoldoende heeft opgeleverd wat er verwacht werd. In overleg met REB projects op 12 februari 2019 is een koerswijziging ingezet. De gemeente gaat meer richting geven en mogelijk meer zelf doen. Begin april is het ambitiedocument afgerond. Op 16 april 2019 heeft het college de intentieovereenkomst vastgesteld. Daarin is afgesproken dat de gemeente een ontwikkelvisie opstelt aan de hand van de opgehaalde ambities en onderzoek doet naar de (financiële) haalbaarheid van de herontwikkeling voor de gemeente.

De financiële haalbaarheid van een integrale gebiedsontwikkeling is een uitdaging. Het college heeft eind oktober 2019 besloten dat ze bij een integrale gebiedsontwikkeling in beginsel positief staan tegenover het hanteren van een lagere parkeernorm, met daarbij ook aandacht voor flankerend beleid. Dit wordt nader uitgewerkt in de ontwikkelvisie, ontwikkelafspraken (AOK) en het bestemmingsplan. Definitief besluit wordt genomen bij de planologische procedure. De slagingskans van deze ontwikkeling komt met een lagere parkeernorm meer binnen handbereik. Deze lagere parkeernorm geldt alleen bij haalbaarheid van een integrale gebiedsontwikkeling en afspraken hierover tussen gemeente en ontwikkelaar.

Er is, gebaseerd op het ambitiedocument, een ontwikkelvisie opgesteld. Uitdagingen hierbij zijn de belangen van diverse partijen zoals de gemeente Den Haag, Prorail en TenneT. Op 20 november 2019 is de concept ontwikkelvisie aan omwonenden en stakeholders gepresenteerd.

Op 14 januari 2020 heeft het college de ontwikkelvisie vastgesteld. Op 11 februari 2020 heeft bespreking in de Commissie Omgeving plaatsgevonden. De commissie heeft aangegeven behoefte te hebben aan een toelichting op de ontwikkelvisie in een beeldvormende raad alvorens er besluitvorming door de raad plaatsvindt.

Door de coronacrisis heeft bespreking in de beeldvormende raad langer geduurd dan gepland. Op 19 mei 2020 is er een presentatie over de ontwikkelvisie in de beeldvormende raad geweest, waarna op 26 mei 2020 behandeling in de commissie Omgeving heeft plaatsgevonden. Op 9 juni 2020 is de ontwikkelvisie vastgesteld. De Raad heeft een motie aangenomen inzake een actief traject van particaptie bij de herontwikkeling van Appelgaarde.

Met de vaststelling van de Nota van Wijzigingen in november 2020 is er duidelijkheid over de bekostiging van de verkabeling: er is budget beschikbaar gesteld voor onderkabeling van de hoogspanningskabel van het gehele tracé in verstedelijkt gebied, exclusief de 1 kilometer bij Appelgaarde. Hiervan is het uitgangspunt dat deze financieel wordt  meegenomen in de ontwikkelkosten van het project.

In maart 2021 zijn aanvullende kostenverhaal- en procesafspraken met de ontwikkelaar gemaakt. In deze afsprakenbrief is ook een gefaseerde ontwikkelstrategie opgenomen.  

Uitgebreide participatie is onderdeel van het traject om te komen tot een ruimtelijk kader. Op dit moment wordt er gewerkt aan het plan van aanpak voor de participatie. In dat kader hebben er onder meer gesprekken plaatsgevonden met de VVE de Populier, de bewonersvereniging De Gaarden en een aantal professionele stakeholders zoals gemeente Den Haag en NS Vastgoed. De raad zal met een raadsbrief eind juni/begin juli 2021 nader worden geïnformeerd over o.a. de fasering van het project, de stand van zaken verkabeling en de participatie.

Planning

Mijlpalen

Gepland

Status

Besluitvorming

Raadsbesluit

Toelichting

Intentieovereenkomst

Q2 2019

College

Vaststellen ontwikkelvisie

Q1 2020

Raad

9 juni 2020

Vaststelling vertraagd door coronacrisis.

Besluitvorming verkabeling

Q4 2020

Raad

18 november 2020

Aanvullende proces- en kostenverhaalafspraken

Q1 2021

College

Ruimtelijke kader (incl. spelregelkaart)

Q1/Q2 2022

College (spelregelkaart) en Raad (ruimtelijk kader)

Anterieure Overeenkomst

Q1/Q2 2022

College

Op 13 mei 2019 is de intentieovereenkomst ondertekend.
Op 14 januari 2020 heeft het college ingestemd met de ontwikkelvisie.
Op 9 juni 2020 heeft de Raad ingestemd met de ontwikkelvisie.
Op 18 november 2020 heeft de Raad ingestemd met financiering verkabeling hoogspanningskabel in verstedelijkt gebied (exclusief tracé bij Appelgaarde).
Op 13 april 2021 zijn de aanvullende proces- en kostenverhaalafspraken ondertekend.

Communicatie

Er zal in het kader van de uitwerking van het ruimtelijk kader in 2021 een actief participatietraject worden ingezet. Het plan van aanpak wordt nu uitgewerkt.
Via de website "In gesprek met LV" zal er gecommuniceerd worden met belanghebbenden. Deze pagina zal in juni 2021 live gaan.

Risicomanagement

In deze fase loopt de gemeente geen financiële risico’s met betrekking tot dit project. De initiatiefnemer ontwikkelt voor eigen rekening en risico.  De kosten van de gemeentelijke werkzaamheden zijn gedekt uit reguliere budgetten en worden zo mogelijk verhaald via later af te sluiten overeenkomsten.

In deze fase is geen sprake van een maatschappelijk risico, als gevolg van een mogelijk gebrek aan maatschappelijk draagvlak.

Tevens zijn risico's aanwezig voor het bewerkstelligen van een integrale gebiedsontwikkeling. Het speelveld aan belangen in het gebied is complex, en het niet doorgaan van onderdelen van de visie kan leiden tot vertraging.

De diverse belangen in het gebied maken de realisatie van de visie complex. Goed en zorgvuldig stakeholdermanagement moet helpen dit risico te reduceren of oplossen.

Deze pagina is gebouwd op 07/28/2021 11:02:04 met de export van 07/21/2021 12:19:16