Projectenboek

De eigenaar van het kantoorpand aan de Appelgaarde 2-4 te Voorburg, REB Projects, heeft in 2017 medewerking verzocht om woningbouw op deze locatie te realiseren. De gemeente juicht dit initiatief tot woningbouwontwikkeling op deze locatie toe vanwege de woningbouwopgave waar zij voor staat en vanwege de gunstige ligging ten opzichte van NS station Mariahoeve.

De planvorming loopt al geruime tijd. Dit geldt ook voor het participatieproces. In april 2019 heeft REB Projects een Ambitiedocument afgerond. Vervolgens heeft de gemeente een Ontwikkelvisie opgesteld; deze is in juni 2020 vastgesteld door de gemeenteraad. Begin juli 2022 heeft het college ingestemd met het voorstel om de gebiedsontwikkeling integraal en in één fase te gaan benaderen. De fasering in twee fases die in de Ontwikkelvisie was opgenomen is losgelaten; er wordt in het vervolg gekeken naar het gehele projectgebied, met een focus op het grondgebied van de gemeente Leidschendam-Voorburg (waarbinnen zowel REB Projects als de gemeente grondeigenaar zijn). De inzet is om minimaal 35.000 m2 bvo aan programma (hoofdzakelijk woningbouw, maar ook commerciële en maatschappelijke voorzieningen) toe te voegen. Daarbij heeft het college de ambitie uitgesproken om, indien zorgvuldig inpasbaar, hier meer m2 (tot maximaal 45.000 m2 bvo) van te maken. Daarnaast wordt ingezet op een stevige upgrade van de ruimtelijke kwaliteit van de stationsomgeving waarbij vergroening en klimaatadaptatie belangrijke punten zijn. Door omwonenden en andere belanghebbenden is de keuze voor de integrale benadering met veel enthousiasme ontvangen. Het minimale volume is voor hen daarentegen wel een serieus discussiepunt.

In de tweede helft van 2022 is door de gemeente en REB Projects, in nauw overleg met een afvaardiging van een drietal bewonersorganisaties, een plan van aanpak participatie gemaakt voor het proces om, samen met omwonenden en andere stakeholders, te komen tot een ruimtelijk kader. Eind november 2022 zijn tijdens een participatieavond vier scenario’s – elk uitgaande van 40.000 a 45.000 m2 bvo programma - voor zowel de toekomstige bebouwing als de inrichting van de openbare ruimte gepresenteerd. Het projectgebied waar in de scenario’s vanuit werd gegaan liep grofweg van de Hofzichtlaan aan de westzijde tot het sportveldje aan de oostzijde en van het spoortalud aan de noordzijde tot en met de rijbaan van de Appelgaarde aan de zuidzijde.

In 2023 is vervolgens een aantal belangrijke stappen gezet om te komen tot een ruimtelijk kader voor de gebiedsontwikkeling Appelgaarde 2-4 en omgeving:
• Het plan van aanpak participatie, dat is opgesteld door de gemeente en ontwikkelaar REB Projects in samenwerking met vertegenwoordigers van de bewonersorganisaties De Gaarden, de Populier en POPEL, is in maart vastgesteld door het college en ter informatie aan de raad toegezonden.
• Er is, mede op verzoek van de bij het participatieproces betrokken bewoners, een Leefbaarheids Effect Rapportage (LER) opgesteld door bureau StrateGis, in opdracht van projectontwikkelaar REB Projects. Op 5 april is de concept LER gepresenteerd tijdens een participatieavond. Voor alle bewoners en andere geïnteresseerden is het mogelijk gemaakt om de LER en het bijbehorende 3D-model online te bekijken en nog op de concept rapportage te reageren.
• Voor de scenario’s (invulling van de toekomstige bebouwing en de openbare ruimte) die eind 2022 tijdens een participatieavond zijn gepresenteerd is door het bureau OMRT, in opdracht van REB Projects, een studie gedaan naar windhinder, geluidsbelasting, bezonning en daglichttoetreding (zowel voor de bestaande als de toekomstige bebouwing). Ook deze resultaten zijn op 5 april gepresenteerd en gedeeld met de participanten (zij konden inloggen in de online omgeving en alle resultaten bekijken).
• Op 28 juni heeft een participatieavond plaatsgevonden over de scenario’s voor de bebouwing en de openbare ruimte. Er zijn twee modellen (model X en model Y) gepresenteerd. De vier eerdere scenario’s (november 2022), de uitkomsten van de LER en van de studie van OMRT en de reacties vanuit de stakeholders op deze producten hebben geleid tot de verdere aanscherping tot twee modellen (van 40.000 tot 45.000 m2 bvo). Door aanwezige bewoners is enthousiast gereageerd op de gepresenteerde modellen. Wel is door meerdere bewoners duidelijk aangegeven dat zij moeite hebben met het opgenomen volume; de bouwmassa is wat hen betreft te massaal, de menselijke mate ontbreekt. Hierop is de toezegging gedaan om de modellen verder uit te werken in varianten met 35.000 m2 bvo en 45.000 m2 bvo en deze door een extern bureau financieel te laten doorrekenen (opdracht reeds verstrekt) om de haalbaarheid te kunnen bepalen.
• Op 28 augustus is de verder uitgewerkte en aangescherpte Leefbaarheids Effect Rapportage tijdens een participatieavond gepresenteerd en besproken. Ook de eerdere feedback vanuit de participatie is in deze nieuwe versie verwerkt.
• De haalbaarheidsstudie die TenneT heeft uitgevoerd naar de zogeheten verkabeling (het ondergronds brengen van de hoogspanningslijnen, een harde randvoorwaarde voor de gebiedsontwikkeling Appelgaarde) is definitief gemaakt en aan de gemeente opgeleverd. De volgende stap in dit proces is het opstellen van een basisontwerp.  

Naast de stappen die zijn gezet richting het ruimtelijk kader heeft ook de ontwikkeling zich voorgedaan dat Stichting Sintvoorieder1, als tijdelijke huurder, de begane grond van Appelgaarde 2-4 heeft betrokken.

In het vervolg van 2023 wordt verder ‘getrechterd’, om te komen tot een voorkeursmodel (mogelijk met twee varianten daarbinnen) dat de basis vormt voor het op te stellen ruimtelijk kader. In het vierde kwartaal vinden nog twee participatiebijeenkomsten plaats. De eerste over de verder uitgewerkte modellen (zowel 35.000 m2 bvo als 45.000 m2 bvo), de financiële haalbaarheid ervan, de invulling van het programma (wonen en maatschappelijke/commerciële functies) en mobiliteit. Tijdens de tweede avond wordt het concept ruimtelijk kader gepresenteerd en besproken. Vervolgens wordt het ruimtelijk kader in het eerste kwartaal van 2024 definitief gemaakt en uiteindelijk ter vaststelling voorgelegd aan de raad. Het ruimtelijk kader vormt de basis voor de RO-procedure die daarna volgt.